Di Tahun 2024, 6 Kota Besar Catat Pertumbuhan Positif dalam Harga Rumah Seken. Seperti Apa Prediksinya di Tahun 2025?

JAKARTA, 22 Januari 2025 – Rumah123 Flash Report edisi Januari 2025 mencatat, sepanjang tahun 2024, pertumbuhan Indeks Harga Rumah Seken mengalami perlambatan dibandingkan dengan tahun 2023. Secara keseluruhan, pertumbuhan selama tahun 2024 berada di kisaran 0,5% hingga 2,7%, dengan pertumbuhan terendah tercatat pada bulan April dan tertinggi pada bulan Januari. 

Head of Research Rumah123 Marisa Jaya menuturkan, “Angka ini lebih rendah dibandingkan rentang pertumbuhan Indeks Harga Rumah Seken tahun 2023, yang berada antara 2,2% hingga 4,3%, dengan pertumbuhan terendah pada bulan Juni dan tertinggi pada bulan Maret. Meski secara umum pergerakannya lebih rendah dibandingkan dengan tahun 2023, pada tahun 2024, terdapat enam kota yang konsisten mencatatkan tren pertumbuhan harga positif setiap bulan secara year-on-year (YoY).”

Keenam kota itu adalah:

1. Denpasar: kisaran pertumbuhan 9,5% hingga 19,8% (terendah bulan November, tertinggi bulan Juli)
2. Bogor: kisaran pertumbuhan 3,3% hingga 8,5% (terendah bulan Desember, tertinggi bulan Juli)
3. Semarang: kisaran pertumbuhan 2,1% hingga 5,3% (terendah bulan Maret, tertinggi bulan November)
4. Surakarta (Solo): kisaran pertumbuhan 0,8% hingga 6,2% (terendah bulan Juni, tertinggi bulan Juli)
5. Depok: kisaran pertumbuhan 0,6% hingga 3,8% (terendah bulan Agustus, tertinggi bulan September)
6. Tangerang: kisaran pertumbuhan 0,5% hingga 2,6% (terendah bulan Mei, tertinggi bulan Februari)

Denpasar, yang mencatatkan pertumbuhan harga paling agresif selama 2023-2024, diproyeksikan akan mengalami perlambatan pada 2025 sebagai bagian dari penyesuaian setelah periode kenaikan signifikan dalam dua tahun terakhir.

Semarang dan Surakarta (Solo) menunjukkan daya tarik tersendiri di sektor properti, didorong oleh sejumlah faktor strategis. Di Semarang, perkembangan ekonomi yang stabil serta harga properti yang masih relatif terjangkau dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya menjadi pendorong utama. Sementara itu, Surakarta mendapatkan keuntungan tambahan berkat pengembangan infrastruktur yang signifikan. Jaringan tol Yogyakarta-Surakarta, yang menghubungkan kawasan Surakarta Raya dengan Yogyakarta, berpotensi meningkatkan konektivitas antar-wilayah. Selain itu, akses yang semakin mudah ke Bandara Internasional Yogyakarta turut memperkuat posisi Surakarta sebagai salah satu kota utama yang semakin terintegrasi di Jawa Tengah, seiring dengan Semarang.

Sementara itu, kota-kota seperti Depok, Bogor, dan Tangerang juga menunjukkan ketahanan dalam pertumbuhan harga rumah seken sepanjang 2024, dengan ketiga kota ini masuk dalam 10 kota terpopuler dalam pencarian rumah. Sebagai kota satelit yang menjadi penyangga utama kawasan Jakarta, Depok, Bogor, dan Tangerang diperkirakan akan melanjutkan tren positif dalam pergerakan harga rumah seken pada 2025. Faktor utama yang mendorong pertumbuhan ini mencakup dukungan infrastruktur yang semakin baik, akses mudah menuju Jakarta sebagai pusat ekonomi dan bisnis utama Indonesia, serta harga properti yang juga relatif terjangkau, terutama di Depok dan Bogor.

Di sisi lain, terdapat tujuh kota yang mengalami pergerakan harga rumah seken secara fluktuatif sepanjang tahun 2024, yaitu:

1. Makassar: kisaran pertumbuhan -5,4% hingga 13,4% (terendah bulan Mei, tertinggi bulan September)
2. Yogyakarta: kisaran pertumbuhan -8,6% hingga 10,8% (terendah bulan Maret, tertinggi bulan November)
3. Medan: kisaran pertumbuhan -1,8% hingga 5,2% (terendah bulan Maret, tertinggi bulan Februari)
4. Surabaya: kisaran pertumbuhan -1,2% hingga 3,1% (terendah bulan April, tertinggi bulan Januari)
5. Bekasi: kisaran pertumbuhan -0,7% hingga 2,8% (terendah bulan November, tertinggi bulan Januari)
6. Jakarta: kisaran pertumbuhan -0,3% hingga 1,4% (terendah bulan Desember, tertinggi bulan Februari)
7. Bandung: kisaran pertumbuhan -1,5% hingga 1,4% (terendah bulan April, tertinggi bulan Januari)

Yogyakarta Pimpin Kenaikan Indeks Harga Rumah Seken 

Yogyakarta mencatatkan tren menarik dalam pergerakan harga rumah seken. Secara bulanan, pertumbuhan harga di kota ini tumbuh sebesar 0,6%, dan secara tahunan melonjak hingga 9,7% dibandingkan tahun 2023. Namun, jika dibandingkan dengan 2022, pertumbuhannya di tahun 2024 sekitar 2,6%. Tren ini menggambarkan pemulihan setelah sempat mengalami penurunan signifikan di akhir 2023. Sejak awal 2024, indeks harga rumah seken di Yogyakarta bangkit, mengembalikan stabilitas harga ke level positif dalam beberapa bulan di penghujung tahun.

Sementara di kawasan lain, seperti Jabodetabek mengalami dinamika yang beragam dalam pergerakan harga rumah seken. Secara bulanan, seluruh kota di Jabodetabek mencatatkan penurunan harga. Namun, secara tahunan hingga Desember 2024, terlihat kenaikan harga dengan Bogor memimpin, sebesar 3,3% diikuti Tangerang yang tumbuh 2,1%, dan Depok 1,9%.

Di Pulau Jawa, hanya Yogyakarta yang mengalami kenaikan harga secara bulanan dengan kenaikan tipis sebesar 0,6%. Sementara, secara tahunan dibandingkan Desember 2023, kota-kota besar selain Yogyakarta, juga mencatatkan kenaikan harga, seperti Semarang (3,6%), Surakarta (2,1%), dan Bandung (0,4%).

Di luar Pulau Jawa, Medan dan Denpasar mencatatkan kenaikan harga bulanan masing-masing sebesar 0,1% dan 0,4%. Untuk pertumbuhan tahunan di akhir 2024, Medan mencatatkan kenaikan 2,2%, Denpasar di 9,5%, dan Makassar menunjukkan kenaikan tipis sebesar 0,3%.

Dari segi pertumbuhan selisih Indeks Harga Rumah Seken tahunan yang melampaui laju inflasi, per Desember 2024, Yogyakarta berada di puncak dengan pertumbuhan selisih sebesar 8%. Denpasar menyusul dengan 6,8%, diikuti Semarang 1,9%, Bogor 1,5%, Medan 1%, Surakarta 0,6%, dan Tangerang 0,3%. Sebaliknya, beberapa kota menunjukkan perlambatan pertumbuhan Indeks Harga Rumah Seken tahunan di bawah inflasi. Surabaya dan Bekasi mencatat perlambatan masing-masing sebesar (-1,9%), diikuti Jakarta (-1,8%), Bandung (-1,2%), dan Makassar (-0,9%). 

“Penurunan ini mengindikasikan adanya pelemahan minat permintaan di penghujung tahun, sebuah pola yang bisa terjadi dalam siklus pasar properti seiring orientasi masyarakat yang berfokus pada liburan dan peringatan momen Natal dan Tahun Baru. Pergantian tahun kerap menjadi momentum bagi pasar properti untuk kembali tumbuh, dengan prospek transaksi yang lebih aktif mulai periode Kuartal I sampai Kuartal III tahun 2025. Bagi pelaku pasar, dinamika ini diharapkan menjadi pengingat pentingnya strategi yang adaptif untuk tetap relevan dalam menghadapi perubahan tren kebutuhan properti di kalangan masyarakat,” pungkas Marisa.

 -------