WNA Beli Rumah di Indonesia, Begini Aturan dan Syaratnya!
r123-share-title

Terakhir diperbarui 14 Nopember 2024 · 5 min read · by Septian Nugraha

WNA Beli Rumah di Indonesia

Aturan kepemilikan properti di Indonesia terbilang ketat, terutama bagi Warga Negara Asing (WNA).

Namun, apakah WNA bisa beli rumah di Indonesia? Jawabannya bisa.

Pasalnya, meski aturan terkait kepemilikan properti oleh WNA di Indonesia sangat ketat, tetapi pemerintah tidak melarang WNA beli rumah di Indonesia.

Artinya, orang asing boleh memiliki properti di Tanah Air selama mengikuti peraturan yang berlaku.

Lantas, bagaimana cara WNA beli rumah di Indonesia? Simak ulasannya di bawah ini.

Dasar Hukum WNA Beli Rumah di Indonesia

dasar hukum wna beli rumah di indonesia

Ketentuan mengenai WNA beli rumah di Indonesia telah diatur oleh pemerintah melalui sejumlah Peraturan Pemerintah (PP) maupun Peraturan Menteri (Permen), seperti:

Peraturan Pemerintah (PP) No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri (Permen) Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Peraturan tersebut mengatur segala hal terkait tata cara kepemilikan dan jenis-jenis properti yang boleh dimiliki WNA di Indonesia.

Salah satunya terkait izin tinggal yang harus dipenuhi oleh WNA di Indonesia.

Ketentuan ini tercantum dalam Pasal 2 Ayat (2) PP 103 Tahun 2015.

Oleh karena itu, jika ingin beli properti di Indonesia, WNA wajib mengantongi Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) sebagai syarat mutlak.

Kriteria Properti yang Boleh Dibeli oleh WNA

kriteria properti yang boleh dibeli di indonesia

Tidak hanya rumah tapak dan rumah susun atau apartemen, ada beberapa kriteria terkait rumah yang boleh dibeli WNA di Indonesia, salah satunya terkait hak kepemilikan, yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM).

Pasalnya, hak kepemilikan properti dengan SHM memang hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), sebagaimana tercantum dalam UU No. 5 Tahun 1960.

Lantas, rumah atau apartemen dengan kriteria seperti apa yang boleh dimiliki WNA?

Aturannya tertera dalam Pasal 185 Permen Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 18 Tahun 2021.

Dalam beleid tersebut, disebutkan bahwa kriteria rumah tapak dan rumah susun yang boleh dimiliki WNA, meliputi

Rumah tapak di atas tanah:

Hak Pakai di atas Tanah Negara; atau
Hak Pakai di atas:
- Hak Milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); atau
- Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.

Rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah:

Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara;
Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

Kemudian, merujuk Pasal 186 Permen 18 Tahun 2021, terdapat beberapa kategori hunian yang bisa dimiliki oleh WNA, yaitu:

Rumah tapak:

Rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
Satu bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau
Tanahnya paling luas 2.000 meter persegi.

Rumah susun:

WNA bisa memiliki rumah susun/apartemen dengan kategori komersial.

Terdapat pula sejumlah regulasi dan syarat untuk WNA beli rumah di Indonesia.

Berbagai syarat dan regulasi ini penting untuk dipatuhi agar pengajuan pembelian rumah dianggap sah secara hukum.

Simak beberapa regulasi dan syarat tersebut di bawah ini.

Regulasi dan Syarat WNA Beli Rumah di Indonesia

regulasi dan syarat wna beli rumah di indonesia

1. Memiliki KITAS

Syarat WNA beli rumah di Indonesia yang pertama adalah mengantongi KITAS.

Seperti disebutkan di atas, KITAS merupakan syarat mutlak bagi WNA memiliki properti di Indonesia.

KITAS dikeluarkan oleh Kementerian Hukum dan HAM.

Kartu ini harus diperpanjang setiap 2 tahun sekali.

Sementara, untuk mendapatkan KITAS, seorang WNA harus bekerja di Indonesia terlebih dahulu.

Dengan adanya KITAS, motivasi bagi WNA untuk membeli properti tidak hanya sebatas investasi, tetapi juga untuk ditinggali.

2. Ada Batas Waktu Hak Pakai

Regulasi dan syarat WNA beli rumah di Indonesia lainnya adalah, patuh terhadap jangka waktu penggunaan hak pakai.

Bagi orang asing yang ingin membeli rumah di Indonesia, memiliki batas waktu maksimal 80 tahun selama mereka memiliki izin tinggal.

Peraturan mengenai batas waktu hak pakai terdapat dalam Pasal 6 Ayat 1–3, yang berbunyi sebagai berikut:

Rumah tunggal yang diberikan atas tanah hak pakai berlaku selama 30 tahun.
Hak pakai dapat diperpanjang selama 20 tahun.

Setelah periode perpanjangan berakhir, hak pakai bisa diperbaharui 30 tahun lagi.

3. Batasan Harga Hunian yang Bisa Dibeli WNA

Regulasi lain mengacu pada batas harga yang ditetapkan apabila WNA ingin membeli rumah di Indonesia.

Peraturan tersebut tertera dalam Keputusan Menteri No. 1241/SK-HK/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing, yakni:

Batasan Harga Rumah Tapak

DKI Jakarta: Rp10 miliar
Banten: Rp5 miliar
Jawa Barat: Rp5 miliar
Jawa Tengah: Rp3 miliar
Daerah Istimewa Yogyakarta: Rp5 miliar
Jawa Timur: Rp5 miliar
Bali: Rp5 miliar
NTB: Rp3 miliar
Sumatra Utara: Rp3 miliar
Kalimantan Timur: Rp2 miliar
Sulawesi Selatan: Rp2 miliar
Daerah atau provinsi lainnya: Rp1 miliar

Batasan Harga Rumah Susun

DKI Jakarta: Rp3 miliar
Banten: Rp2 miliar
Jawa Barat: Rp1 miliar
Daerah Istimewa Yogyakarta: Rp1 miliar
Jawa Timur: Rp1,5 miliar
Bali: Rp2 miliar
NTB: Rp1 miliar
Sumatra Utara: Rp1 miliar
Kalimantan Timur: Rp1 miliar
Sulawesi Selatan: Rp1 miliar
Daerah atau provinsi lainnya Rp750 juta

*Kebijakan batas harga bisa berubah sewaktu-waktu.

Nah, dari kriteria dan syarat-syarat tersebut, WNA bisa membeli hunian seperti apartemen Southgate Residence di Jakarta Selatan atau Casa de Parco BSD City dengan harga mulai dari Rp1 miliaran.

Nantinya, WNA akan memiliki apartemen dengan status Hak Guna Bangunan (HGB).

Namun, pastikan syarat utamanya harus memiliki dokumen keimigrasian yang sah, seperti Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS).

***

Itulah ulasan mengenai tata cara, peraturan, dan syarat WNA beli rumah di Indonesia.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi di atas bermanfaat.