Undang-Undang Pertanahan tentang Sertifikat Tanah dan Jenis-Jenis Haknya

Undang-Undang pertanahan tentang sertifikat tanah, merupakan hal esensial yang perlu diketahui oleh Anda yang hendak membeli properti baik bidang tanah, rumah, maupun apartemen.

Hal tersebut bertujuan agar Anda mengetahui fungsi dari sertifikat tanah itu sendiri, sekaligus jenis-jenis sertifikat tanah sesuai haknya dan tata cara pendaftarannya.

Sertifikat tanah merupakan bukti otentik yang membuktikan kepemilikan seseorang atau badan hukum atas bidang tanah dan/atau suatu bangunan.

Hal-hal terkait pertanahan dan sertifikat tanah, telah diatur oleh pemerintah melalui sejumlah perundang-undangan.

Nah, untuk mengetahui apa saja undang-undangan pertanahan tentang sertifikat tanah, berikut adalah ulasan lengkapnya.

Undang-Undang Pertanahan tentang Sertifikat Tanah

Undang-undang pertanahan tentang sertifikat tanah dapat diartikan sebagai peraturan tertulis yang memiliki kekuatan hukum dan mengikat, perihal seluk-beluk pertanahan terkait penerbitan sertifikat tanah.

Di Indonesia, peraturan yang mengatur hal-hal terkait pertanahan termuat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), beserta turunannya.

Adapun peraturan perundang-undangan yang secara spesifik mengatur tentang sertifikat tanah ada di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997).

Selain itu, hal ini diatur pula dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Dalam Pasal 1 Ayat 20 PP 24/1997, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah.

Sertifikat diterbitkan melalui proses pendaftaran tanah, yang merupakan proses pendaftaran hak atas bidang tanah yang baru dimiliki atau didapatkan seseorang atau badan hukum.

Ada tiga tujuan dari pendaftaran tanah, seperti disebutkan dalam Pasal 3 PP 24/1997, meliputi:

• Memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
• Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
• Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Tujuan dari pendaftaran tanah pun selaras dengan fungsi sertifikat tanah sesuai Pasal 4 Ayat 1 PP 24/1997, yang berbunyi:

“Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.”

Melalui uraian tentang sertifikat tanah yang tercantum dalam dua peraturan tersebut, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa sertifikat tanah merupakan bukti otentik yang menunjukkan kepemilikan hak atas tanah bagi seseorang dan badan hukum.

Kemudian, dilanjutkan dalam Pasal 32 PP 24/1997, yang berbunyi:

“Sertifikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”

Adapun tata cara perolehan hak atas tanah, selengkapnya dibahas dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No.18/2021.

Baca juga:

Cara Membuat Sertifikat Tanah Tanpa Notaris, Mudah dan Cepat

Jenis-Jenis Hak Kepemilikan Tanah

Seperti telah disinggung di atas, sertifikat tanah terdiri dari berbagai jenis sesuai dengan hak kepemilikan tanahnya.

Mengenai jenis-jenis hak kepemilikan tanah, ketentuannya diatur dalam UUPA.

Disebutkan bahwa ada empat jenis hak kepemilikan tanah yang diakui sesuai hukum Indonesia.

Keempat jenis hak kepemilikan tanah tersebut, antara lain:

1. Hak Milik

Hak milik merupakan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan dengan status hukum tertinggi.

Disebutkan dalam Pasal 20 hingga 27 UUPA, pemegang hak milik dapat menguasai tanah dan/atau bangunan tersebut secara penuh tanpa batas waktu.

Sertifikat tanah dan/atau bangunan dengan hak milik disebut Sertifikat Hak Milik (SHM).

Adapun subjek atau pihak yang bisa mendapatkan tanah dan/atau bangunan berstatus SHM adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum tertentu.

Karena itu, jika Anda sedang mencari properti seperti tanah maupun rumah, sebaiknya pilih yang status kepemilikannya adalah hak milik agar lebih aman.

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan alias HGB adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan usaha untuk mendirikan bangunan di atas lahan milik orang lain.

Berbeda dengan SHM yang memberikan hak secara penuh atas tanah dan atau bangunan kepada pemegangnya, hak yang diberikan HGB hanya meliputi bangunannya saja.

Maka itu, penggunaan HGB memiliki batas waktu selama 30 tahun, serta dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun dan diperbarui untuk 30 tahun.

Meski begitu, pemegang HGB pun akan diberikan sertifikat sebagai bukti hak mereka.

Sertifikat tersebut dikenal dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

3. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mengelola dan mengambil manfaat dari lahan yang bukan miliknya.

Sekilas, hak milik memiliki kemiripan dengan HGB.

Namun, kedua jenis hak atas tanah tersebut sejatinya berbeda.

Salah satu perbedaannya dapat dilihat dari jangka waktu pemberian haknya.

Jangka waktu hak milik dibatasi 25 tahun, dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun dan diperbarui selama 25 tahun.

Pemegang hak pakai juga mendapatkan dokumen bukti hak ini berupa Sertifikat Hak Pakai.

4. Hak Guna Usaha (HGU)

Sesuai namanya, Hak Guna Usaha atau HGU adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum, untuk memanfaatkan tanah negara dalam kegiatan usaha seperti pertanian, peternakan, dan perikanan.

Masa pakai HGU adalah 25 tahun untuk perorangan dan 35 tahun untuk badan hukum.

Namun, hak ini juga dapat diperpanjang hingga 25 tahun dan diperbarui selama 35 tahun.

Itulah ulasan mengenai undang-undang pertanahan tentang sertifikat tanah beserta jenis-jenis hak kepemilikannya.

Mau ngobrolin apapun soal properti? Yuk ke Teras123, dari jual beli properti, KPR sampai share pengalaman kamu juga bisa lho di sini!

Baca juga:

Prosedur Pemecahan Sertifikat Tanah Kavling yang Benar sesuai Hukum