Download Aplikasi Rumah123
Cari Agen
Aset Bank
Explore
Berita
Bantuan
Download Aplikasi
Mengenal SHM: Cara Mengurus dan Bedanya dengan HGB
Terakhir diperbarui 21 Nopember 2024 · 6 min read · by Septian Nugraha
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan dokumen legalitas atas tanah dan/atau bangunan dengan kedudukan tertinggi menurut hukum Indonesia.
Maka itu, SHM wajib dimiliki oleh setiap pemilik properti, baik tanah maupun rumah.
SHM adalah sebuah dokumen yang mampu membuktikan hak kepemilikan seseorang atas properti tersebut.
Dengan adanya SHM, properti yang dimiliki tidak dapat diklaim oleh pihak lain sehingga membuat pemiliknya bisa terbebas dari masalah legalitas maupun sengketa.
Karena fungsinya yang sangat vital, tidak heran kalau banyak orang tertarik membeli hunian dengan sertifikat hak milik.
Nah, untuk mengetahui lebih lanjut mengenai SHM, berikut ulasan lengkap mengenai sertifikat hak milik tersebut.
Apa Itu SHM?
Seperti yang telah disebutkan, sertifikat hak milik merupakan dokumen legalitas yang menjadi bukti kepemilikan tertinggi dan terkuat atas suatu lahan.
Maka itu, ketika Anda berniat membeli rumah dijual atau tanah dijual, ada baiknya untuk membeli properti yang legalitasnya sudah berstatus SHM.
Tujuannya, agar Anda tidak perlu melakukan konversi hak atas properti tersebut.
Jadi, dalam proses pengurusan legalitasnya, Anda cukup melakukan balik nama sertifikat tanah.
SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Di dalam SHM termuat sejumlah data pemilik dan yuridis atas tanah dan/atau bangunan tersebut, antara lain:
- Nama pemilik
- Luas tanah
- Lokasi
- Gambar bentuk tanah
- Nama objek atau tetangga pemilik tanah yang berbatasan langsung
- Tanggal penetapan sertifikat
- Nama dan tanda tangan pejabat yang bertugas
- Cap stempel sebagai bukti keabsahan sertifikat
Patut diketahui, SHM hanya dapat dimiliki oleh perorangan berstatus Warga Negara Indonesia (WNI).
Karena itu, dokumen legalitas ini tidak dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA).
Apabila ada WNA yang memiliki properti berstatus hak milik dengan SHM, maka wajib untuk melepaskan hak milik dalam jangka waktu satu tahun.
Properti berstatus SHM pun memiliki sejumlah keunggulan, di antaranya:
- Memberikan kewenangan untuk segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas. Hak milik atas tanah berlangsung selama pemiliknya masih hidup.
- SHM memiliki keleluasaan untuk melanjutkan hak milik kepada ahli waris selama memenuhi sejumlah syarat dan ketentuan perundang-undangan.
- Memiliki kedudukan dan keleluasaan yang lebih tinggi dibandingkan Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB).
- Dapat diperjualbelikan, disewakan, diwariskan, digadaikan sementara dan dijadikan jaminan meminjam dana ke bank.
Prosedur Pengurusan SHM
Lantas, bagaimana prosedur pembuatan SHM? Nah, untuk mengurus pembuatannya, ada sejumlah dokumen sebagai syarat administrasi yang harus dipenuhi.
Beberapa di antaranya, ialah:
- Sertifikat HGB asli
- KTP dan Kartu Keluarga (KK)
- Fotokopi IMB
- SPPT PBB tahun berjalan
- Surat pernyataan informasi pemilik lahan.
Sementara itu, jika ingin mengurus SHM untuk tanah warisan, maka harus mempersiapkan dokumen berikut.
- Akta Jual Beli (AJB)
- Surat keterangan tidak sengketa
- Surat keterangan riwayat tanah
- Surat keterangan dari kelurahan
Baca juga:
7 Bukti Kepemilikan Tanah Selain Sertifikat yang Berlaku di Indonesia, Sudah Tahu?
1. Datangi Kantor ATR/BPN
Setelah memenuhi semua persyaratan dan dokumen yang telah disebutkan di atas, Anda tinggal mendatangi kantor ATR/BPN setempat.
Setelah itu, kunjungi loket pengajuan dan mengisi form permohonan.
Setelah diisi dan ditandatangani, serahkan form tersebut ke petugas beserta dokumen persyaratan lainnya.
2. Pengukuran Lahan
Setelah itu, petugas BPN akan memberikan tanda terima dokumen.
Kemudian, petugas BPN akan melakukan pengukuran lahan ke lokasi properti yang akan dibuatkan sertifikat.
3. Pengesahan Surat Ukur
Setelah pengukuran, petugas BPN akan membuat pengesahan pada surat ukur.
Selanjutnya, surat ukur itu akan didokumentasikan, dipetakan lalu disahkan, serta ditandatangani oleh pejabat terkait.
4. Penelitian oleh Petugas Panitia A
Tahap selanjutnya adalah, akan dilakukan penelitian dari Panitia A yang berasal dari Sub-Seksi Pemberian Hak Tanah.
Anggota Panitia A terdiri dari petugas BPN dan lurah setempat.
5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN
Setelah itu, petugas BPN akan memajang data yuridis permohonan hak tanah di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari.
Tujuannya untuk menjamin tidak ada klaim atau keberatan terkait permohonan hak atas tanah tersebut dari pihak lain.
6. Terbitnya SK Hak Atas Tanah
Selanjutnya, tanah yang sebelumnya berstatus girik tersebut akan terbit dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)
BPHTB dibayar sesuai luas tanah yang dimohonkan.
Jumlahnya tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.
Pembayaran BPHTB baru bisa dilakukan saat surat ukur telah selesai dibuat.
8. Pendaftaran SK Hak untuk Penerbitan Sertifikat
SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).
Setelah itu, Anda bisa mengambil sertifikat ke BPN.
Adapun untuk durasi penerbitan sertifikat sejatinya berbeda-beda, tergantung pada lokasi dan faktor lainnya.
Namun, umumnya sertifikat bisa diambil setelah melalui proses selama 6 bulan.
Baca juga:
Cara Balik Nama Sertifikat Rumah Tanpa Notaris, Prosesnya Gak Ribet!
Apakah Penerbitan SHM Bisa Dibatalkan?
Patut diketahui, hak milik yang sudah diberikan sejatinya bisa saja dibatalkan.
Istilahnya adalah pembatalan sertifikat hak atas tanah.
Hal itu tercantum dalam Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Disebutkan dalam beleid tersebut:
“Pembatalan hak atas tanah sebagai pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administratif dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah inkracht.”
Alasan dibatalkannya hak milik atas tanah bisa disebabkan oleh sejumlah faktor, salah satunya alasan administratif.
Selain itu, bisa pula dilakukan bila ada pihak lain yang dapat membuktikan bahwa properti tersebut adalah miliknya.
Karena pembatalan sertifikat hak atas tanah, maka batal pula hak atas tanah tersebut.
Perbedaan SHM dan HGB
SHM dan HGB merupakan bukti sah kepemilikan properti, keduanya memiliki fungsi penting tapi dengan kedudukan hukum yang berbeda.
Pemegang SHM memiliki kewenangan penuh atas properti, sedangkan HGB kepemilikan lahannya dipegang oleh negara.
Tidak ada jangka waktu masa berlaku SHM sehingga sertifikat ini bisa diwariskan secara turun-temurun kepada anak-cucu.
Sementara itu, HGB memiliki batas waktu tertentu, yakni 30 tahun.
Jika masa itu habis, maka bisa diperpanjang hingga 20 tahun lagi.
Kedua ketentuan tentang SHM dan HGB sudah diatur dalam perundang-undangan.
Dua sertifikat tersebut menawarkan keuntungan tersendiri.
Pemegang SHM memiliki keleluasaan mewariskan properti untuk keturunannya, sedangkan pemegang HGB hanya memiliki bangunannya.
Biasanya, bangunan bersertifikat HGB digunakan untuk kegiatan komersial.
Baca juga:
5 Jenis Sertifikat Tanah yang Penting Diketahui sebelum Membeli Lahan
Adapun cara mengubah sertifikat ini ke SHM, yakni:
- Mendatangi kantor Badan Pertanahan Negara (BPN), lalu mengisi formulir yang sudah disiapkan dan membawa dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB), HGB, fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Tahunan (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan Kartu Tanda Penduduk (KTP).
- Membayar biaya pendaftaran SHM sebesar Rp50.000,00 untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi.
- Setelah itu, lakukan pengambilan sertifikat di loket pelayanan. Pengambilan ini biasanya memerlukan waktu lima sampai 14 hari kerja.
Itulah sejumlah informasi mengenai pengertian hingga cara mengurus SHM.
Mau ngobrolin apapun soal properti? Yuk ke Teras123, dari jual beli properti, KPR sampai share pengalaman kamu juga bisa lo di sini!
