Perbedaan HGB dan SHM: Definisi, Fungsi serta Cara Ubahnya

r123-share-title

Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dua jenis dokumen yang berguna sebagai bukti kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan.

Kedua istilah tersebut sering kali muncul dalam pembahasan mengenai properti, khususnya dalam transaksi jual beli tanah maupun rumah.

Karena itu, jika kebetulan Anda berencana membeli sebidang tanah atau rumah, penting untuk mengetahui perbedaan HGB dan SHM. 

Patut diketahui, sertifikat HGB dan SHM memiliki fungsi dan kedudukan yang berbeda.

Lantas, apa saja perbedaan HGB dan SHM? Berikut ulasannya.

Apa Itu HGB dan SHM?

HGB adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangungan di atas lahan bukan miliknya. 

Dalam HGB, hak yang diberikan hanya sebatas kepemilikan bangunan saja. 

Sementara, hak atas tanahnya tetap menjadi milik negara atau orang lain.

Biasanya, lahan HGB dimanfaatkan oleh developer untuk membangun perumahan, apartemen, perukoan, dan lain-lain.

Sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan tertinggi atas tanah dan/atau bangunan.  

Dengan sertifikat ini, hak kepemilikan yang diberikan meliputi tanah dan bangunannya. 

Kepemilikan tanah dan/atau bangunan SHM juga berlaku selamanya.

Maka itu, rumah dengan SHM biasanya dihargai lebih mahal dibandingkan HGB. 

Ini karena para pembeli tidak mau repot-repot mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Perbedaan HGB dan SHM

Contoh sertifikat HGB dan SHM: Google Images

Merujuk pada pengertian HGB dan SHM, Anda pasti sudah memiliki gambaran terkait perbedaan di antara keduanya.

Namun, agar lebih jelas, berikut uraian mengenai perbedaan HGB dan SHM:

HGB

• Hak kepemilikannya hanya berlaku untuk bangunan, tidak dengan tanahnya. 
• Memiliki batas waktu selama 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun.
• Berisiko menjadi beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam waktu yang lama.
• Kurang ideal untuk dijadikan hunian permanen.
• Harga jual properti dengan HGB lebih murah.

SHM

• Hak kepemilikan diberikan secara utuh, meliputi tanah dan bangunannya.
• Pemiliknya memiliki kuasa penuh atas tanah dan/atau bangunan berstatus SHM.
• Tidak terbatas jangka waktu pemakaian, artinya keabsahan berlaku selamanya. 
• Memiliki harga jual lebih mahal daripada HGB.
• Dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan.
• Ideal dijadikan hunian dan instrumen investasi properti jangka panjang.

Meski fungsinya berbeda, bentuk dokumen sertifikat HGB dan SHM sejatinya mirip.

Sebagai pembeda, akan ada keterangan status hak di masing-masing sampulnya.

Untuk HGB, tertera keterangan “Sertifikat Hak Guna Bangunan” pada bagian sampul.

Sementara, bagian sampul SHM akan tertulis keterangan “Sertifikat Hak Milik.”

Mengubah HGB ke SHM

Kabar baiknya, untuk Anda yang memiliki properti beralas HGB, sertifikat tersebut dapat diubah statusnya menjadi hak milik. 

Proses peningkatan HGB ke SHM bisa dilakukan di kantor ATR/BPN setempat.

Namun, sebelum mengajukan, penuhi dulu beberapa persyaratan berikut:

Syarat

• Menyertakan sertifikat asli HGB;
• Menyertakan fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan);
• Menyertakan fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan;
• Menyertakan fotokopi KTP dan KK;
• Membuat surat pernyataan bermeterai yang menegaskan bahwa Anda tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang;
• Membuat surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan sesuai lokasi properti tersebut berada.

Bawalah berbagai dokumen tersebut ke kantor ATR/BPN setempat.

Setelah tiba, kamu bisa langsung mengunjungi loket pelayanan dan menyerahkan dokumen persyaratan kepada petugas. 

Selanjutnya, kamu akan diminta mengisi dan menandatangani formulir permohonan. 

Biaya

Selain syarat, ada pula sejumlah biaya yang harus ditanggung untuk mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Jika ditotal, biaya ubah HGB ke SHM terbilang cukup besar, sehingga perhitungkan baik-baik sebelum melakukan pengajuan.

Sebagai referensi, berikut sejumlah biaya tersebut:

• Biaya notaris: Rp1,5–5 juta
• Biaya pendaftaran tanah: Rp50 ribu untuk luas tanah 600 m2.
• Biaya ukur tanah: Rp1–3 juta tergantung lokasi dan ukuran tanah.
• Biaya PNBP: 2% x (NJOP atau nilai pasar – Rp60 juta)
• BPHTB: 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Proses pengubahan HGB ke SHM memakan waktu 5 hari kerja setelah pembayaran.

Biaya Perpanjang HGB

Biaya perpanjangan HGB tergantung pada harga tanah per meter perseginya.

Rumus perhitungan biaya perpanjangan HGB dapat merujuk pada Peraturan Pemerintah No.46 tahun 2002, yakni:

((jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%

NPT adalah Nilai Perolehan Tanah yang sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP).

Kamu bisa mendapatkan nilai NPT dan NPTTKUP dalam SPPT PBB tanah yang hendak diperpanjang.

Kenapa Perumahan Sertifikat HGB?

Sudah jadi rahasia umum, tidak semua rumah yang dijual di perumahan memiliki alas hak milik dengan dokumen SHM. 

Pasalnya, ada beberapa perumahan baru yang alas haknya berstatus hak guna dengan dokumen kepemilikan berupa SHGB. 

Perumahan yang alas haknya berstatus HGB biasanya dikembangkan oleh developer atau pengembang berbadan hukum. 

Hal tersebut sesuai dengan ketentuan yang tertera dalam Pasal 21 ayat 1 dan 2 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA). 

Disebutkan, hak milik hanya dapat diperoleh oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.

Karena itu, jika Anda membeli rumah baru yang dikembangkan oleh developer berbadan hukum, sudah dipastikan alas haknya adalah HGB. 

Namun, tentu saja Anda dapat mengajukan permohonan perubahan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut menjadi hak milik. 

Biasanya, proses pengurusan perubahan ini juga akan dibantu oleh pihak developer. 

Apartemen SHM atau HGB? 

Berbeda dengan rumah, unit apartemen mempunyai jenis hak kepemilikannya sendiri. 

Hak atas kepemilikan unit apartemen dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). 

Sementara, untuk alas hak tanah tempat berdirinya gedung apartemen adalah HGB atau Hak Pengelolaan (HPL).

SHMSRS dan SHM sebenarnya sama saja, cuma peruntukannya yang berbeda.

SHM diperuntukan sebagai bukti atas tanah dan bangunan secara penuh.

Sementara, SHMSRS mengacu pada bukti kepemilikan unit apartemen beserta bagian dan tanah bersama.

Itulah pembahasan lengkap mengenai HGB dan SHM yang penting diketahui.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123! 

Semoga ulasan di atas bermanfaat.