Mengenal Sertifikat Hak Pakai dan Cara Mengubahnya jadi Hak Milik

Terakhir diperbarui 06 September 2024 · 5 min read · by Septian Nugraha

sertifikat hak pakai

Sertifikat hak pakai adalah dokumen legalitas yang memberikan hak bagi seseorang atau badan usaha untuk memanfaatkan tanah negara atau milik orang lain.

Tanah hak pakai sendiri dapat dimanfaatkan oleh masyarakat maupun lembaga yang membutuhkan, asal penggunaannya sesuai dengan ketentuan yang sudah ditetapkan.

Pihak-pihak yang mendapatkan hak pakai memiliki hak untuk mengembangkan tanah tersebut, baik membuat sebuah bangunan atau mengelolanya sebagai lahan produksi.

Sekilas, pemahaman mengenai sertifikat hak milik mirip dengan Hak Guna Bangunan (HGB).

Akan tetapi, kedua jenis sertifikat tanah ini merupakan dokumen dua berbeda, begitu pula dengan fungsi dan jenis hak yang terkandung di dalamnya.

Nah, untuk tahu lebih banyak mengenai seluk-beluk sertifikat hak pakai, mari simak pembahasan lengkapnya di bawah ini.

Pengertian dan Ketentuan Hak Pakai

ketentuan dan pengertian hak pakai

Pengertian hak pakai dijelaskan dalam Pasal 41 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Dalam beleid tersebut, disebutkan bahwa hak pakai adalah:

“Hak menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang pokok agraria.”

Karena itu, bisa disimpulkan bahwa sertifikat hak pakai adalah hak guna properti yang diberikan kepada pihak lain, dengan tujuan dikembangkan, dibangun dan sebagainya.

Pemberian hak pakai terbatas jangka waktu, sehingga orang yang menerimanya tidak bisa menguasai tanah tersebut secara penuh tanah.

Aturan mengenai jangka waktu pemanfaatan tanah negara dan tanah milik orang lain dengan hak pakai, tercantum dalam Pasal 45 Peraturan Pemerintah (PP) No.40/1996.

Disebutkan bahwa jangka waktu pemanfaatan hak pakai maksimal 25 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun (milik negara).

Meski begitu, kepemilikan hak pakai dapat dicabut atau batal karena hukum, dengan ketentuan sebagai berikut:

Dibatalkan menteri atau pejabat yang berwenang.
Pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktu berakhir karena tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai.
Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertulis dalam perjanjian antara para pihak mengenai pemberian hak pakai atau penggunaan hak pengelolaan.
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, sehingga bisa mengakibatkan pembatalan pemberian hak pakai.

Objek dan Subjek Sertifikat Hak Pakai

objek dan subjek penerima hak pakai

Objek hak pakai adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Sedangkan subjeknya berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).

Di satu sisi, hak pakai dapat diberikan kepada Warga Negara Asing (WNA) yang bermukim di Indonesia.

Pemberian hak pakai bergantung pada keputusan pemerintah atau pemilik properti.

Karena itu, apabila lahan tersebut berstatus tanah negara, maka pemberian sertifikat akan menunggu keputusan menteri.

Apabila tanah tersebut milik perorangan, maka keputusan pemberian hak pakai sepenuhnya hak prerogatif pemilik properti.

Agar tidak bingung, berikut subjek atau orang yang bisa mendapatkan hak pakai:

Warga negara Indonesia
Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum yang didirikan sesuai hukum dan berkedudukan di Indonesia
Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah Daerah
Badan-badan keagamaan dan sosial
Badan hukum asing yang memiliki perwakilan resmi di Indonesia
Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Apakah Sertifikat Hak Pakai Bisa menjadi Hak Milik?

apakah sertifikat hak pakai bisa menjadi hak milik

Lantas, apakah sertifikat hak pakai bisa menjadi menjadi hak milik? Jawabannya bisa.

Meski berlaku dalam waktu yang cukup terbatas, nyatanya kita bisa merubah status properti hak pakai menjadi hak milik.

Namun, ada beberapa syarat yang harus dipenuhi untuk melakukan hal tersebut.

Pertama, pastikan properti tersebut layak ditingkatkan statusnya jadi hak milik.

Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.6 Tahun 1998:

“Status hak milik dapat diberikan atas tanah hak pakai yang dijadikan rumah tinggal milik perseorangan atau individu yang merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) dan memiliki luas 600 meter persegi atau kurang.”

Di samping itu, pastikan juga status properti tersebut belum beralih hak.

Selanjutnya, peningkatan status hak pakai harus dilakukan sebelum jangka waktu penggunaan berakhir demi menghindari sengketa.

Setelah syarat-syarat di atas terpenuhi, Anda bisa mengajukan surat permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, dengan membawa berkas berikut ini: