Mengenal Hak Guna Usaha atau HGU, Begini Dasar Hukum dan Ketentuannya!

Hak Guna Usaha atau HGU adalah salah satu jenis hak atas tanah yang berlaku dan diakui dalam hukum agraria Indonesia. 

HGU merupakan jenis hak yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara. 

Hak atas tanah ini diberikan untuk keperluan pertanian, perikanan, dan peternakan.

Karena itu, lahan berstatus HGU umumnya merupakan tanah negara kategori hutan produksi yang dapat dialihkan untuk berbagai keperluan.

Nah, untuk mengetahui lebih jauh mengenai seluk-beluk HGU, simak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Seluk-beluk Hak Guna Usaha (HGU)

1. Dasar Hukum dan Regulasi HGU

Sama seperti hak kepemilikan tanah lain, regulasi kepemilikan lahan HGU juga diatur dalam sejumlah produk hukum, seperti pada Pasal 28–34 UUPA.

Selain UUPA, regulasi mengenai HGU termuat dalam PP No.18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Menurut PP tersebut, pihak yang berhak menerima HGU adalah Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum yang didirikan di Indonesia.

Jika badan hukum pemegang HGU sudah tidak memenuhi persyaratan di atas, maka wajib melepaskan dan mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.

HGU wajib dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu 1 tahun.

Jika tidak, maka hak tersebut akan dihapuskan.

2. Batas Minimal dan Maksimal Luas Lahan HGU

Selain soal regulasi kepemilikan, ada pula aturan terkait batas minimal dan maksimal luas tanah yang bisa diberikan HGU.

Ketentuannya merujuk pada Pasal 28 Ayat 2 UUPA No.5 Tahun 1960.

Disebutkan dalam beleid tersebut, luas minimal lahan HGU yang diberikan kepada perorangan adalah 5 hektare dan maksimal 25 hektare. 

Negara sebenarnya mengizinkan kepemilikan lahan berstatus HGU di atas 25 hektare. 

Namun, perusahaan pengajunya harus menggunakan investasi modal layak dan teknik perusahaan baik sesuai perkembangan zaman. 

3. Kewajiban dan Larangan bagi Pemegang HGU

Ada sejumlah kewajiban dan larangan yang harus dipatuhi para pemegang HGU agar haknya tersebut tidak dicabut oleh pemerintah.

Regulasi mengenai kewajiban pemegang HGU diatur dalam Pasal 27 PP No.18 tahun 2021, yakni:

• Membayar uang sebagai pemasukan kepada negara.
• Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
• Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis.
• Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan area HGU.
• Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan Lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
• Menyampaikan laporan setiap tahun mengenai penggunaan HGU.
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut habis masa.
• Menyerahkan sertifikat HGU yang telah dihapus kepada kepala Kantor Pertanahan jika sudah habis jangka waktunya.

Adapun larangan atau hal-hal yang tidak boleh dilakukan oleh pemegang HGU diatur dalam Pasal 28 PP No.18 Tahun 2021, seperti:

• Menyerahkan pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan.
• Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air.
• Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar; Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup.
• Menelantarkan tanahnya
• Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Pengelolaan tanah berstatus HGU tidak berlaku selamanya, tetapi hanya 25 tahun saja.

Namun, untuk perusahaan atau badan usaha yang memerlukan waktu pengelolaan lebih lama, maka dapat diberikan jangka waktu penguasaan maksimal 35 tahun. 

Apabila jangka waktu pengelolaan telah habis, pemegang hak atas tanah tersebut dapat mengajukan perpanjangan hingga paling lama 25 tahun. 

Nah, perpanjang HGU dapat dilakukan apabila perorangan atau badan hukum yang diberikan hak ini dapat memenuhi sejumlah syarat, seperti: 

• Tanahnya masih diusahakan dengan keadaan, sifat dan tujuan yang baik.
• Syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
• Pemegang HGU masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Kemudian, Pasal 31 Ayat (2) dan Pasal 35 Ayat (2) Permen ATR 7/2017 mensyaratkan perpanjangan dan pembaharuan HGU lebih terperinci, yakni:

• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU
• Tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan
• Penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah setempat
• Tanah tidak termasuk dalam database tanah terindikasi terlantar
• Tanah tidak dalam perkara di lembaga pengadilan dan tidak diletakkan sita, blokir atau status quo.

5. Penyebab Terhapusnya HGU

Hal lain yang perlu diketahui adalah penyebab terhapusnya HGU.

Merujuk Pasal 34 UUPA, penghapusan HGU bisa terjadi karena hal-hal berikut ini: 

• Jangka waktunya berakhir
• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
• Haknya dicabut untuk kepentingan umum
• Tanahnya ditelantarkan
• Tanahnya musnah.

Baca juga:

Mengenal SHM, Cara Mengurus dan Bedanya dengan HGB

6. Cara Mengubah HGU ke HGB

Anda mungkin bertanya-tanya, apakah Hak Guna Usaha atau HGU bisa ditingkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Sayangnya, HGU tidak bisa dikonversi menjadi hak milik, sebab tanah yang diberikan HGU berstatus tanah milik negara. 

Seperti diketahui, SHM hanya diterbitkan pada tanah dengan status milik perorangan. 

Meski begitu, status hak HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. 

Hal tersebut tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. 

Namun, perubahan tersebut baru bisa terjadi apabila telah memenuhi dua kondisi yang disyaratkan. 

Misalnya tanah HGU digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha atau terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR). 

Kemudian, disebutkan dalam Pasal 164, ada beberapa contoh bangunan di atas tanah HGU yang bisa diberikan dan diubah menjadi HGB atau Hak Pakai. 

Jenis bangunan ini di antaranya emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, atau bangunan lain  yang menunjang kegiatan usaha.

Nah, itulah penjelasan lengkap mengenai hak guna usaha yang patut diketahui.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga bermanfaat.