Cara Menghitung Capital Gain, Pelajari Sebelum Beli Properti

Terakhir diperbarui 21 Juni 2024 · 5 min read · by Miyanti Rahman

Foto: Shutterstock

Sama seperti investasi saham atau reksa dana, para investor properti juga mesti mengetahui cara menghitung capital gain, capital loss, dan yield.

Hal ini mengingat investasi properti modalnya tidak sedikit. Namun tentu saja, berpotensi menjadi lumbung keuntungan besar di masa depan.

Meskipun terbilang aman mengingat harga tanah terus merangkak naik dari waktu ke waktu, investasi properti bukan berarti tanpa risiko.

Maka dari itu, cara menghitung capital gain yield mesti dipelajari supaya kita benar-benar tahu sejauh mana keuntungan yang diperoleh.

Namun, sebelum mengulasnya mari kita simak terlebih dahulu penjelasan tentang pengertian dan jenis capital gain.

Istilah tersebut mungkin sangat akrab di telinga investor-investor ulung, tetapi sangat asing di telinga sebagian orang.

**Apa Itu Capital Gain?**

Foto: Shutterstock

Capital gain adalah jumlah keuntungan yang diperoleh oleh seorang investor saat menjual kembali aset investasinya, misalnya properti, saham, reksadana.

Investor mana yang tidak ingin mendapatkan capital gain? Istilah ini barangkali sering kamu temukan dalam deskripsi project properti.

Contohnya pada deskripsi Perumahan Astha yang berlokasi di Kota Tangerang, kamu akan menemukan kalimat berikut.

“Harga rumah di Astha berada di kisaran Rp691.000.000,00. Ini terbilang valuable, karena Anda berpotensi mendapatkan capital gain dalam jumlah besar.”

Lantas apakah capital gain sama dengan laba? Sederhananya, istilah ini merujuk pada keuntungan modal yang diperoleh investor.

Capital gain bisa diartikan sebagai keuntungan dari selisih harga jual, yang terjadi apabila harga penjualan properti lebih tinggi daripada harga pembeliannya.

Seperti yang diketahui, capital gain merupakan salah satu keuntungan yang didapatkan oleh investor saham juga.

Misalnya, seorang investor membeli saham properti terbaik seperti Bumi Serpong Damai (BSDE). Dalam jangka waktu tertentu, saham tersebut di BEI naik menjadi sekian persen.

Meski naik, sebagian orang mungkin akan menahan untuk menjual saham tersebut untuk mendapatkan dividen atau fokus pada investasi jangka panjang.

Capital gain yang didapatkan dalam waktu dekat pun akan luput dari tangan mereka. Hal yang sama juga berlaku pada investasi properti.

Jika investor masih menguasai asetnya, maka belum bisa dikatakan capital gain walaupun harga penjualan yang ditawarkan tinggi.

Misalnya, kamu sebagai investor membeli unit apartemen Klaska Residence di Kota Surabaya untuk investasi sebesar Rp547.000.000,00.

Delapan tahun kemudian, tren harga pasar apartemen di kota metropolitan Jawa Timur tersebut merangkak naik sebesar 25%.

Artinya, di tahun kedelapan itu kamu bisa menjual unit apartemen tersebut di kisaran harga Rp683.750.000,00.

Namun rupanya kamu tidak berniat untuk menjualnya. Dengan begitu, selisih sebelum dan sesudah harga naik 25% belum bisa disebut capital gain.

Jadi singkatnya, pengertian capital gain adalah keuntungan nilai yang berubah dalam skala besar ketika investor melakukan penjualan aset.

Jenis-Jenis Capital Gain

Foto: Mario Pilar

Berdasarkan periode kepemilikan aset capital gain terbagi menjadi dua jenis, yaitu capital gain jangka pendek dan jangka panjang.

Jangka Pendek

Misalnya kamu membeli rumah Tipe 22/60 di Mustika Park Place pada bulan Agustus 2022 seharga Rp403.000.000,00.

Lalu, karena dipindahtugaskan ke luar kota, kamu pun terpaksa menjualnya beberapa kurun waktu kemudian.

Padahal, hunian itu belum genap 36 bulan dimiliki. Katakanlah kamu menjualnya pada Maret 2023.

Karena harga pasar rumah dijual di Bekasi melambung tinggi pada tahun itu, kamu pun berhasil menjualnya di angka Rp500.000.000,00.

Maka selisih Rp97.000.000,00 ini merupakan capital gain jangka pendek. Pasalnya, aset dikuasai kurang/sama dengan 36 bulan saja.

Jangka Panjang

Foto: Unsplash

Sementara itu, jika kamu menjual aset pada 10 atau 20 tahun kemudian, maka inilah yang disebut dengan capital gain jangka panjang.

Jadi, pembagian jenis capital gain ditentukan oleh tenor penguasaan aset. Nah sudah berapa lama kamu memiliki aset-aset berharga?

Berdasarkan ilustrasi di atas, bisa disimpulkan bahwa capital gain jangka panjang adalah keuntungan nilai penjualan aset yang sudah dimiliki selama 36 bulan atau lebih.

Namun, untuk aset-aset tidak bergerak seperti properti, masa penguasaannya bisa diubah menjadi 24 bulan saja.

Bagaimana, sejauh ini sudah paham pengertian dan jenis capital gain berdasarkan tenor penguasaan aset?

Kalau sudah, mari kita lanjutkan pembahasan berikutnya, yaitu cara menghitung capital gain yield!

Cara Menghitung Total Capital Gain

Foto: Shutterstock

Supaya mengetahui berapa persen keuntungan yang diperoleh dari investasi properti, mari kita simak cara menghitung capital gain dengan rumus berikut.

Rumus Total Capital Gain = (Harga Jual – Harga Awal)

Rumus Persentase Capital Gain = (Harga Jual – Harga Awal) / Harga Awal x 100

Simulasi Perhitungan Persentase Menggunakan Rumus Capital Gain

Misalnya, kamu membeli rumah dijual di Kota Depok seharga Rp660.000.000,00.

Setelah sembilan tahun, kamu berhasil menjual rumah itu dengan harga jual Rp960.000.000,00 (harga di luar pajak).

Selisih antara angka pembelian dan penjualan adalah Rp300.000.000,00, maka capital gain per tahunnya, yaitu sebagai berikut.

Capital Gain: (Harga Jual – Harga Beli)/Harga Beli x jumlah 100%

Capital Gain per Tahun = Rp300.000.000,00/Rp660.000.000,00 dikali 100% = 45.45%

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui capital gain dari hasil penjualan rumah di Depok tersebut sekitar 45.45% per tahun.

Itulah cara menghitung capital gain yang perlu kamu pelajari sebelum membeli properti. Bagaimana mudah, bukan?

Namun, di samping itu ada pula capital loss yang perlu kamu waspadai. Lantas, apa itu capital loss?

Mengenal Capital Loss

Foto: Unsplash

Capital loss adalah kebalikan dari capital gain, alias kerugian modal karena penurunan nilai investasi.

Terjadi ketika harga penjualan lebih rendah daripada harga pembelian. Ya meskipun tren harga properti cenderung naik, kasus seperti ini tidak dapat dihindari.

Ada pun cara menghitung capital gain/loss sama saja. Namun pada capital loss hasilnya akan minus.

Mungkin, kamu pernah melihat iklan rumah bekas dijual di bawah harga pembelian atau harga dasar karena pemiliknya butuh dana cepat.

Alih-alih mendapatkan capital gain, pemilik rumah tersebut justru rugi, karena tidak bisa menikmati keuntungan investasi.

Apalagi, kalau propertinya susah dijual kembali akibat salah pilih di awal pembelian. Harga penjualannya semakin jauh dari harapan.

Maka dari itu, penting untuk membeli properti berdaya jual tinggi seperti proyek-proyek perumahan baru pilihan Rumah123.com, seperti:

Ingin survei harga pasaran rumah dijual di berbagai lokasi? Lihat di halaman jual rumah, contohnya:

Semoga kamu dijauhkan dari capital loss, ya!

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, Tanya Rumah123 di sini!