Syarat Sahnya Jual Beli Tanah menurut Hukum, Catat!

Syarat sahnya jual beli tanah merupakan hal esensial yang wajib diketahui apabila Anda hendak melakukan transaksi jual beli tanah.

Hal ini karena tanah merupakan benda tidak bergerak dan termasuk aset bernilai tinggi sehingga transaksi jual beli jenis properti satu ini tidak bisa dilakukan sembarangan.

Ada sejumlah aturan dan syarat yang harus dipenuhi agar transaksi tersebut dianggap sah.

Agar tidak keliru, berikut sejumlah syarat sahnya jual beli tanah. 

Syarat Sahnya Jual Beli Tanah menurut Hukum Perdata

Syarat sahnya jual beli tanah diatur dalam peraturan perundangan-undangan, salah satunya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Disebutkan dalam Pasal 1320 KUHper, ada empat syarat sah jual beli tanah, meliputi:

• kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
• kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
• suatu pokok persoalan tertentu, dan
• suatu sebab yang tidak terlarang.

Lantas, bagaimana bila transaksi tersebut terjadi lantaran adanya paksaan atau kekhilafan? Maka, perjanjian jual beli tanah batal demi hukum.

Ketentuannya tercantum dalam Pasal 1321 KUHper:

“Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.”

Kemudian, syarat sahnya jual beli tanah juga diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Disebutkan dalam beleid tersebut, hukum tanah nasional adalah hukum adat sehingga pelaksanaan jual beli tanah nasional harus sesuai dengan hukum adat.

Maksud dari jual beli tanah menurut hukum adalah terjadinya pemindahan hak atas tanah yang memenuhi asas tunai dan terang.

Asas tunai adalah penyerahan hak yang diikuti dengan pembayaran harga tanah sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli.

Tidak hanya besarannya, kesepakatan tersebut juga meliputi cara pembayaran tanah, seperti kredit atau cash keras.

Adapun asas terang, transaksi dilakukan secara terbuka dan dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pada prosesnya, PPAT akan membuat Akta Jual Beli (AJB) dari transaksi tersebut.

AJB adalah dokumen yang membuktikan telah terjadinya peralihan hak atas tanah melalui jual beli. 

AJB menjadi syarat mutlak yang harus disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Apabila di sekitar lokasi tanah tidak ada PPAT, proses jual beli dilakukan di hadapan kepala desa atau camat setempat.

Adanya aturan terkait syarat jual beli tanah bertujuan agar transaksi yang dilakukan dapat berlangsung secara aman.

Baca Juga: Cara Mengajukan Kredit Pemilikan Tanah ke Bank, Begini Langkah dan Syaratnya!

Syarat Sah Jual Beli Tanah secara Materiil dan Formal

Selain itu, agar syarat sahnya jual beli tanah terpenuhi, maka transaksi tersebut harus memenuhi persyaratan materiil dan formal.

Apa saja jenis-jenis syarat materiil dan formal? Berikut uraiannya.

1. Syarat Materiil

• Penjual adalah pemilik sah atas tanah tersebut.
• Jika penjual sudah berkeluarga, maka suami atau istri penjual pun harus hadir dalam penandatanganan perjanjian.
• Pembeli adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang telah diatur dalam UUPA
• Tanah yang diperjual belikan tidak dalam kondisi sengketa.
• Tanah yang bisa dijadikan objek jual beli adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

2. Syarat Formal

• Pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi
• Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa
• Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diserahkan ke kantor pertanahan untuk pendaftaran tanah
• PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke kantor pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.

Baca Juga: 11 Untung Rugi Beli Tanah Kavling yang Patut Dipertimbangkan

Cara Jual Beli Tanah yang Sah di Mata Hukum

1. Pastikan Status Tanah

Setelah menemukan tanah yang hendak dibeli, langkah pertama yang harus dilakukan adalah memastikan status tanah tersebut bebas dari sengketa.

Selain itu, cek juga data diri penjual, apakah nama penjual sama dengan yang tercantum di dalam sertifikat tanah atau tidak.

2. Cek Keaslian Surat Tanah

Setelah memastikan tanah bebas sengketa, pembeli juga harus mengecek keaslian sertifikatnya.

Cara cek sertifikat tanah bisa dilakukan langsung di kantor pertanahan setempat.

Nantinya, pihak BPN akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.

3. Membuat AJB Tanah

Jual beli tanah harus dilakukan di hadapan PPAT, untuk kemudian dibuatkan AJB yang dapat menerangkan terjadinya perpindahan hak atas tanah.

Dalam pembuatan AJB, penjual dan pembeli harus menyiapkan sejumlah dokumen persyaratan.

Syarat penjual:

• Sertifikat tanah asli
• KTP penjual suami/istri (sertakan akta kematian jika suami/istri penjual telah meninggal)
• Bukti PBB 10 tahun terakhir
• Surat persetujuan suami/istri
• Kartu Keluarga

Syarat pembeli:

• KTP
• Kartu Keluarga

4. Melakukan Balik Nama Sertifikat di BPN

Setelah semua proses terpenuhi, pembeli bisa langsung mengunjungi kantor pertanahan untuk melakukan balik nama sertifikat.

Proses jual beli tanah akan selesai bila nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat sudah dicoret, serta ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan.

Adapun berkas-berkas yang perlu dibawa untuk permohonan balik nama, yakni sertifikat hak atas tanah, bukti lunas BPHTB, dan bukti lunas PPh.

Cara Jual Beli Tanah Tidak Bersertifikat

Secara umum, cara jual beli tanah bersertifikat sama dengan yang belum bersertifikat.

Namun, sebelum proses pembuatan AJB, pembeli harus mengurus surat keterangan tanah tidak sengketa dan surat keterangan riwayat tanah terlebih dahulu.

Selain itu, penyertaan surat keterangan kepemilikan tanah sporadik juga dibutuhkan.

Nah, ketiga surat ini dapat diurus di kantor kelurahan/desa sesuai lokasi tanah berada.

Setelah mengurus ketiga dokumen tersebut, barulah pembeli dan penjual bisa membuat AJB di hadapan PPAT. 

Setelah AJB terbit, proses dilanjutkan dengan pendaftaran tanah ke BPN.

Memang, untuk tanah yang belum bersertifikat, proses pengurusan legalitasnya di BPN bukan balik nama, melainkan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya.

Setelah sertifikat aslinya jadi, barulah tanah tersebut layak untuk diperjualbelikan.

Terkait tata cara pembuatan sertifikat tanah di BPN, simak ulasannya di sini. 

Baca Juga: 5 Jenis Sertifikat Tanah yang Penting Diketahui sebelum Membeli Lahan

Itulah syarat sahnya jual beli tanah yang penting diketahui oleh masyarakat.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga ulasan di atas bermanfaat.