Download Aplikasi Rumah123
Cari Agen
Aset Bank
Explore
Berita
Bantuan
Download Aplikasi
Rumus Perhitungan Bunga Anuitas, Contoh, dan Simulasinya
Terakhir diperbarui 17 Februari 2025 · 6 min read · by Septian Nugraha
Anuitas merupakan salah satu jenis suku bunga bank yang lazim diterapkan dalam sistem pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Suku bunga anuitas adalah metode perhitungan bunga yang mengatur jumlah angsuran pokok, ditambah angsuran bunga yang dibayar agar sama setiap bulannya.
Oleh karena itu, dalam perhitungan bunga anuitas, alokasi pembayaran bunga di awal kredit porsinya akan lebih besar dari angsuran pokok.
Akan tetapi, situasi akan berubah pada akhir masa kredit.
Alokasi pembayaran pokok pinjaman porsinya akan lebih besar dari bunga.
Baca juga:
Simulasi Perhitungan Bunga Flat dan Perbedaannya dengan Bunga Efektif
Namun, skema pembayaran kredit bunga anuitas mirip dengan fixed rate.
Maka, debitur yang menggunakan jenis suku bunga ini akan membayar angsuran dengan jumlah tetap hingga akhir tenor pinjaman.
Selain KPR, bunga anuitas pun biasa digunakan pada jenis kredit berjangka waktu panjang lainnya, seperti kredit investasi.
Untuk mengetahui bagaimana cara menentukan anuitas dari suatu pinjaman, simak pembahasannya di bawah ini.
Jenis-Jenis Bunga Anuitas
Bunga anuitas terbagi dalam beberapa jenis, berikut di antaranya:
1. Anuitas Jatuh Tempo
Ini adalah jenis anuitas yang penerimaan dan pembayarannya dilaksanakan secara teratur pada periode tertentu. Pembayarannya biasanya dilakukan pada periode awal.
Contoh anuitas jatuh tempo adalah sewa dan asuransi yang dilakukan, demi menutupi layanan yang diberikan pada periode sesudah pembayaran.
2. Anuitas Langsung
Anuitas langsung merupakan jenis anuitas paling dasar yang memakai metode pembayaran atau penerimaan cicilan secara berkala.
Sesuai dengan namanya, anuitas ini dilakukan secara langsung tanpa adanya penundaan waktu seperti halnya pada pembayaran kredit barang.
Simulasi KPR Bank BCA
Hitung pembiayaan KPR Bank BCA dengan bunga terbaik di Rumah123
3. Anuitas Sederhana
Anuitas sederhana biasanya dibutuhkan atau digunakan untuk membuat pembayaran pada akhir periode.
Contoh anuitas sederhana adalah obligasi yang bunganya dibayarkan setiap 6 bulan.
4. Anuitas Tertunda
Jenis bunga anuitas yang terakhir adalah anuitas tertunda.
Pembayaran cicilan anuitas tangguhan dilakukan secara berkala dalam jangka waktu tertentu.
Pembayaran juga bisa dilakukan setelah beberapa waktu (periode), seperti anuitas pada bunga pinjaman dan deposito.
Rumus Perhitungan Bunga Anuitas
Foto: Marimarkmortgage.com
Lantas, bagaimana cara menghitung bunga anuitas?
Tentunya diperlukan rumus anuitas yang secara hitungan mirip dengan rumus perhitungan bunga efektif:
- Bunga = SP x i x (30/360).
Keterangan:
- SP = saldo pokok pinjaman pada bulan sebelumnya.
- I = suku bunga per tahun.
- 30 = jumlah hari dalam sebulan.
- 360 = jumlah hari dalam setahun.
Kendati demikian, untuk mendapatkan nilai yang sesuai, rumus perhitungan anuitas dikembangkan lagi menjadi:
- P X (i/12) /( (1-(1+(i/12))^(-t)
Keterangan:
- P = pokok pinjaman.
- i = suku bunga.
- t = periode kredit dalam satuan bulan.
Agar lebih mudah mengetahui besaran bunga anuitas, Anda dapat melakukan perhitungannya dengan kalkulator simulasi KPR Rumah123.
Baca juga:
Begini Cara Menghitung Bunga KPR Berdasarkan Jenisnya
Simulasi Kredit Bunga Anuitas
Agar lebih mudah memahami cara menghitung angsuran anuitas, berikut simulasi kredit bunga anuitas yang bisa dijadikan referensi:
Iman hendak mengajukan KPR untuk membeli unit rumah di Tatar Endah Residence.
Pengajuan KPR tersebut pun diterima, dengan skema pembayaran menggunakan suku bunga anuitas.
Asumsikan bila Iman mendapat plafon pinjaman sebesar Rp120 juta (P), tenor 10 tahun alias 120 bulan (t), dan suku bunga 11% per tahun (i).
Bila mengacu pada rumus angsuran per bulan di atas, maka jumlah cicilan yang harus dibayarkan Iman adalah Rp1.653.000.
Nilai tersebut didapatkan dari perhitungan:
- Rp120.000.000 x (11 persen/12) : (1-((1+(1/12)) ^ (-120 )) = Rp1.653.000
Adapun rincian angsuran yang dibayarkan Iman setiap bulannya, ialah:
- Cicilan bunga bulan 1: Rp120.000.000 x 11 persen : 12 = Rp1.100.000
- Cicilan bunga bulan 2: Rp119.446.999 x 11 persen : 12 = Rp1.094.930
- Cicilan bunga bulan 3: Rp118.888.930 x 11 persen : 12 = Rp1.089.815
Angsuran pokok kredit per bulan:
- Cicilan pokok bulan 1: Rp1.653.000 – Rp1.100.000 = Rp553.000
- Cicilan pokok bulan 2: Rp1.653.000 – Rp1.094.930 = Rp558.069
- Cicilan pokok bulan 3: Rp1.653.000 – Rp1.089.815 = Rp563.184
Contoh perhitungan bunga anuitas ini terus berlanjut hingga berakhirnya masa tenor.
Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas
Seperti dua sisi mata uang, penerapan bunga anuitas dalam sistem pembayaran kredit memiliki kelebihan dan kekurangan.
Berikut adalah sejumlah kelebihan dan kekurangan bunga anuitas.
1. Kelebihan Bunga Anuitas
Kelebihan pertama dari penerapan bunga KPR ini, tentu pada skema pembayarannya yang mirip dengan suku bunga fix.
Artinya, debitur akan membayar sejumlah angsuran dengan nilai yang sama tiap bulan hingga berakhirnya masa kredit.
Hal tersebut memudahkan debitur, sebab ia tidak perlu menghitung lagi besaran bunga ketika hendak membayar cicilan.
Kelebihan lainnya, nilai bunga atau balas jasa untuk bank dihitung secara jelas, lewat sisa pokok pinjaman yang belum dibayarkan.
Baca juga:
Mengenal Jenis-Jenis KPR yang Populer di Masyarakat
2. Kekurangan Bunga Anuitas
Adapun kekurangan dari bunga anuitas adalah sistem perhitungannya yang rumit.
Maka dari itu, disarankan untuk menggunakan software tertentu dalam menghitung bunga anuitas agar mendapatkan hasil yang lebih akurat.
Tidak harus manual, Anda bisa melakukan perhitungan bunga anuitas pada aplikasi Excel supaya lebih akurat.
Selain itu, bagi sebagian orang, skema pembayaran cicilan dengan bunga anuitas dianggap memberatkan.
Pasalnya, pada awal kredit, proporsi angsuran bunga lebih besar dari cicilan pokok.
Skema tersebut dianggap memberatkan karena beban utama dari utang baru akan berkurang ketika mendekati masa akhir kredit.
Itulah ulasan terkait perhitungan bunga anuitas beserta simulasinya.
Bagi para agen yang ingin memasarkan listing propertinya di Rumah123, Anda dapat dengan mudah melakukan registrasi pada tautan ini.
Bagaimana Cara Kerja Sistem Bunga Anuitas pada KPR?
Sistem bunga anuitas terdiri dari kombinasi pembayaran pokok pinjaman dan bunga yang telah dibayarkan secara berkala.
Berikut penjelasan lengkap seputar cara kerja sistem bunga perhitungan anuitas pada KPR.
1. Pembayaran Tetap
Setiap bulannya, debitur akan membayar angsuran dengan jumlah yang tetap.
Angsuran tersebut terdiri dari bunga dan pokok pinjaman.
Jumlah angsuran yang dibayarkan tidak akan berubah sampai masa kredit berakhir.
2. Perubahan Komposisi Pembayaran
Jumlah angsuran yang harus dibayarkan memang tetap, tetapi komposisi antara bunga dan pokok pinjaman dapat mengalami perubahan setiap bulannya.
Secara umum, di masa awal pinjaman persentase bunga akan lebih besar jika dibandingkan dengan persenase pokok.
Lambat laun, persentase bunga akan semakin mengecil. Di sisi lain, persentase pokok akan semakin membesar.
Baca juga:
4 Cara Menghadapi Suku Bunga KPR Naik yang Wajib Diketahui
3. Hitungan Bunga
Bunga akan dihitung berasarkan sisa pokok pinjaman yang belum terbayarkan.
Maka jangan heran, jika di masa awal pinjaman, ketika sisa pokok masih besar, jumlah bunga yang harus dibayarkan pun besar.
Ketika pokok pinjaman mengecil, bunga pun ikut mengecil.
FAQ Seputar Bunga Anuitas
1. Apa itu bunga flat dan anuitas?
Bunga flat biasanya digunakan untuk kredit jangka pendek (Elektronik, KKB, KTA), sedangkan bunga anuitas digunakan untuk cicilan jangka panjang seperti KPR.
2. Apa keistimewaan anuitas?
Keistimewaan dari anuitas adalah berkurangnya risiko membayar cicilan yang lebih tinggi disebabkan oleh kenaikan suku bunga.
3. Apa perbedaan anuitas dan angsuran?
Anuitas adalah pembayaran pinjaman yang terdiri dari bunga serta angsuran, sementara angsuran merupakan pembayaran hutang pinjaman.
***
Semoga bermanfaat.
Punya pertanyaan seputar properti? Ngobrol yuk di Teras123!
