Perbedaan PBB dan BPHTB merupakan hal yang barangkali perlu Anda ketahui, sebelum melakukan transaksi jual beli properti baik rumah maupun tanah.

Pasalnya, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah dua jenis pungutan yang pasti dikenakan dalam transaksi tersebut.

Kedua biaya jual beli rumah itu juga saling terkait, sebab orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan bisa ditunjuk sebagai wajib pajak PBB juga.

Meski begitu, keduanya tergolong sebagai jenis pungutan yang berbeda.

Jadi, jangan pernah beranggapan bahwa Anda cukup membayar salah satu di antara PBB atau BPHTB saja, ketika melakoni transaksi jual beli tanah atau rumah.

Pasalnya, kedua biaya jual beli rumah ini memang berbeda, sehingga masing-masing kewajibannya harus dipenuhi.

Nah, untuk mengetahui lebih detail mengenai perbedaan PBB dan BPHTB, Anda dapat menyimak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Perbedaan PBB dan BPHTB dari Aspek Objek Pajaknya

Terdapat sejumlah aspek yang bisa dijadikan tolok ukur untuk membedakan PBB dan BPHTB, mulai dari definisi, dasar pengenaan, subjek, dasar hukum, hingga cara bayarnya.

Perbedaan paling esensial dari keduanya dapat dilihat dari definisi dan sifat pengenaannya.

PBB adalah pajak yang dikenakan kepada orang atau badan karena memiliki dan atau menguasai tanah dan atau bangunan tersebut.

Adapun BPHTB, merupakan pungutan yang dikenakan kepada orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan, baik dari jual beli, waris, maupun lelang.

Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa objek PBB dan BPHTB sejatinya berbeda.

Objek PBB adalah benda–bumi atau tanah beserta bangunannya, sehingga PBB dapat dikatakan sebagai pajak yang bersifat kebendaan.

Adapun objek BPHTB bukanlah benda, melainkan perolehan haknya baik dari pemindahan hak atau pemberian hak baru atas tanah dan atau bangunan.

Baca juga:

Jenis-Jenis Pajak Jual Beli Rumah hingga Cara Menghitungnya

Perbedaan PBB dan BPHTB dari Aspek Dasar Pengenaannya

Perbedaan BPHTB dan PBB dapat dilihat juga dari dasar pengenaan pemungutan, penentuan tarif, serta cara menghitungnya.

Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,5%.

Adapun dasar pengenaan pemungutan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), atau harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Besaran NJOP ditentukan oleh setiap kepala daerah, sehingga nilainya di masing-masing wilayah mungkin berbeda-beda.

Cara Menghitung Tarif PBB

Nah untuk mengetahui besaran PBB yang harus dibayarkan setiap wajib pajak, ada sejumlah komponen perhitungan yang harus dipahami.

Selain NJOP, Anda juga harus menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Besaran NJKP ditetapkan oleh pemerintah melalui Keputusan Menteri Keuangan No.201/KMK.04/2000 tentang Penyesuaian Besarnya NJOPTKP Sebagai Dasar Penghitungan PBB.

Disebutkan dalam beleid tersebut bahwa dasar perhitungan PBB, ialah:

• 40% (empat puluh persen) untuk perkebunan
• 40% (empat puluh persen) untuk pertambangan
• 40% (empat puluh persen) untuk kehutanan.

Sedangkan bagi objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan, NJOP-nya adalah:

• 40% (empat puluh persen) untuk nilai lebih dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah)
• 20% (dua puluh persen) untuk nilai kurang dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah).

Mengacu pada keterangan di atas, rumus untuk menghitung NJKP adalah;

40% x (NJOP – NJOPTKP).

Setelah mengetahui besaran NJKP, barulah Anda bisa menghitung tarif PBB dengan rumus;

Tarif 0.5% X NJKP.

Baca juga:

Mengenal SPPT PBB Beserta Cara Mengurusnya

Cara Menghitung BPHTB

Berbeda dengan PBB, dasar pengenaan BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari harga jual rumah.

Rumus perhitungannya pun lebih simpel, yakni;

5% x (NPOP – NPOPTKP).

Perbedaan PBB dan BPHTB dari Aspek Subjek dan Skema Pembayarannya

Terakhir, perbedaan BPHTB dan PBB dapat kita lihat dari subjek dan cara pembayarannya.

Dalam transaksi jual beli properti, BPHTB dikenakan kepada pembeli, karena dia mendapatkan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut.

Adapun PBB, subjek pajaknya adalah pemilik tanah dan atau bangunan.

Dalam jual beli tanah atau rumah, bea ini biasanya dibebankan kepada penjual.

Selanjutnya setelah hak kepemilikan atas tanah atau rumah tersebut berpindah, PBB menjadi tanggungan bagi pembeli sebagai pemilik baru.

Terkait pembayaran PBB, pajak ini wajib dibayarkan secara rutin setiap tahunnya oleh pemilik properti.

Sementara, pembayaran BPHTB hanya terjadi saat perpindahan hak atas tanah dan atau bangunan.

Artinya, BPHTB hanya dikenakan ketika Anda mendapatkan hak atas tanah atau rumah, baik melalui jual-beli, waris, maupun lelang.

Baca juga:

Pengertian BPHTB Waris, Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

Itulah ulasan mengenai perbedaan PBB dan BPHTB, lengkap dengan dasar pengenaan dan rumus perhitungan tarifnya.

Semoga artikel ini bermanfaat, ya.