Perbedaan NPOP dan NJOP beserta Cara Menghitungnya

Terakhir diperbarui 13 Nopember 2024 · 4 min read · by Septian Nugraha

NPOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) adalah hal yang wajib diketahui jika kamu akan membeli atau menjual rumah dalam waktu dekat.

Pasalnya, NPOP merupakan dasar penghitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

BPHTB sendiri adalah salah satu biaya yang akan dibebankan kepada pembeli dalam proses jual-beli tanah maupun rumah.

Karena itu, berikut ulasan mengenai NPOP dalam konteks jual beli rumah, beserta cara menghitung dan bedanya dengan NJOP.

Apa Itu NPOP?

apa itu npop

NPOP adalah nilai transaksi dari rumah atau tanah yang menjadi objek jual-beli.

Sederhananya, NPOP adalah harga jual rumah atau tanah.

Nilainya sendiri ditentukan berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli dalam proses negosiasi.

Terkait dasar pengenaan NPOP, tentunya berkaitan dengan dasar perhitungan BPHTB.

Dasar NPOP adalah nilai transaksi itu sendiri, yang meliputi:

Jual beli adalah harga transaksi
Tukar menukar adalah nilai pasar
Hibah adalah nilai pasar
Hibah wasiat adalah nilai pasar
Waris adalah nilai pasar
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
Penggabungan usaha adalah nilai pasar
Peleburan usaha adalah nilai pasar
Pemekaran usaha adalah nilai pasar
Hadiah adalah nilai pasar
Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.

Sedangkan objek yang tidak dikenakan BPHTB adalah:

Tempat yang ditinggali perwakilan diplomatik dan konsulat
Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Merupakan bangunan milik negara yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan maupun kepentingan umum.
Ditempati oleh badan atau wakil organisasi internasional yang telah ditetapkan oleh menteri keuangan.
Milik individu atau badan yang mendapatkannya melalui konversi hak tanpa perubahan nama.

Perbedaan NJOP dan NPOP

Foto: Vocasia

Nah, selain NPOP, dalam perhitungan BPHTB Anda juga akan menemukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Sekilas, NPOP dan NJOP ini terkesan mirip atau mungkin sama, tetapi NJOP dan NPOP sejatinya berbeda.

Perbedaan NPOP dan NJOP bisa dilihat dari penentuan nilai pengenaannya.

Besaran NPOP ditentukan atas kesepakatan antara pembeli dan penjual.

Sementara, NJOP ditentukan oleh pemerintah, sehingga nilainya bisa berubah-ubah tergantung kondisi wilayah tertentu.

Lalu, bagaimana jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan?

Jika demikian, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB).

Sementara itu, apabila NJOP PBB belum ditetapkan, maka besaran nilainya akan ditetapkan oleh menteri yang bersangkutan.

Cara Menentukan NPOP BPHTB

Lantas, bagaimana cara menentukan NPOP BPHTB?

Terkait cara menentukan NPOP BPHTB. maka berkaitan erat dengan cara menghitung BPHTB itu sendiri.

Cara menghitung BPHTB adalah mengalikan tarif bea tersebut dengan NJOP atau NPOP.

Tentunya, NJOP dan NPOP harus sudah dikurangi oleh NJOPTKP atau NPOPTKP yang nilainya telah dijabarkan.

Cara menentukan NPOP adalah dengan mengalikan luas bidang tanah, dengan harga yang telah disepakati oleh pembeli dan penjual.

Misalnya ada sebidang tanah kosong dengan luas mencapai 1.000 m².

Berikut nilai pajak dan transaksinya:

NJOP: 1.000.000/meter
NJOPTKP Bogor: Rp60.000.000
Harga kesepakatan penjual dan pembeli: Rp2.000.000/meter

Dengan begitu, besaran nilai NPOP atau nilai transaksi dari tanah tersebut adalah:

NPOP: 1.000 x 2.000.000 = Rp2.000.000.000

Setelah mengetahui nilai NPOP, kamu pun bisa melanjutkan perhitungan BPHTB atas tanah atau rumah yang akan dibeli.

Nah, itu tadi seluk-beluk mengenai Nilai Perolehan Objek Pajak, perbedaannya dengan NJOP beserta cara menghitungnya.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, ngobrol bareng di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat!

Perbedaan PPJB dan AJB, Begini Pengertian dan Fungsinya!

9 Jenis Pajak Rumah yang Wajib Diketahui di Indonesia

Perbedaan NPOP dan NJOP beserta Cara Menghitungnya

Apa Itu NPOP?

Perbedaan NJOP dan NPOP

Cara Menentukan NPOP BPHTB

Septian Nugraha

Tentang Saya

5 Biaya Bulanan Apartemen yang Wajib Diketahui Calon Penghuni

Simulasi Perhitungan Bunga Flat dan Perbedaannya dengan Bunga Efektif

Jenis-Jenis KPR Renovasi Rumah, Syarat, dan Biaya Pengajuannya

Syarat Sahnya Jual Beli Tanah menurut Hukum, Catat!

Contoh Surat Permohonan ke BPN Lengkap untuk Berbagai Keperluan

7 Aturan Renovasi Rumah Subsidi Sesuai Kebijakan Pemerintah

Contoh Surat Penawaran Rumah dan Cara Membuatnya dengan Benar

7 Perbedaan Rumah Subsidi dan Komersil yang Mesti Diketahui Calon Pembeli

Lebih Baik Mana, Beli Rumah KPR Atas Nama Istri atau Suami?

Mengenal Apa Itu Akad Murabahah dan Contohnya dalam Pengajuan KPR Syariah

Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah dengan Kwitansi, Apakah Sah? Begini Dasar Hukumnya!

10 Inspirasi Desain Interior Rumah Mewah Terbaru, Bak Istana!