Mengenal NJOPTKP dan NJKP beserta Cara Menghitungnya

r123-share-title

Selain Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) juga dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). 

Bagi Anda yang belum familiar, NJOPTKP adalah batas nilai jual objek pajak yang menjadi dasar pengenaan PBB. 

Dalam penghitungan PBB, NJOPTKP sendiri dijadikan sebagai dasar pengurangan dari keseluruhan nilai jual objek pajak. 

Karena itu, NJOPTKP dan NJOP merupakan dua komponen yang saling berkorelasi dalam penentuan PBB bagi setiap wajib pajak.

Ketentuan tersebut tercantum dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.23/2014.

Aturan terkait NJOPTKP

Patut diketahui, NJOPTKP diberikan kepada setiap wajib pajak sebanyak satu kali dalam setahun pajak.

Namun, bagaimana jika wajib pajak punya beberapa rumah yang termasuk objek PBB?

Apakah semua NJOP dari objek pajak itu akan mendapatkan pengurangan NJOPTKP?

Jawabannya tidak, pasalnya pengurangan NJOPTKP tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lain.

Artinya, wajib pajak tersebut akan tetap mendapatkan pengurangan NJOPTKP, tetapi pengurangan hanya dikenakan pada satu objek PBB yang nilainya paling besar.

Adapun mengenai besaran NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp12 juta, serta hanya berlaku pada objek PBB selain sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2).

Sementera, besaran NJOPTKP untuk PBB-P2 jumlahnya masih mengacu pada Undang-Undang Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) No.28/2009.

Disebutkan dalam Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4), NJOPTKP untuk setiap wajib pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp10 juta.

Meski begitu, nominal di atas statusnya hanya acuan, sebab angka pasti NJOPTKP bisa berbeda-beda pada setiap daerah.

Seperti halnya DKI Jakarta yang menetapkan nominal NJOPTKP sebesar Rp60 juta. 

Ketentuan tersebut diatur dalam Pasal 33 Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta No.1 tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. 

Di dalam perda tersebut juga disebutkan bahwa perhitungan PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. 

Baca juga:

Syarat Balik Nama PBB Terbaru beserta Cara dan Kisaran Harganya

Apa Itu NJKP?

Selain NJOP dan NJOPTKP, ada pula Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang menjadi dasar penentuan PBB terutang.

NJKP merupakan bagian dari NJOP, lantaran nilainya merupakan hasil dari pengurangan NJOP dengan NJOPTKP.

Ketentuan mengenai besaran persentase NJKP ditetapkan melalui Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No.201 Tahun 2000, dengan rincian:

• Objek pajak perkebunan sebesar 40%
• Objek pajak pertambangan sebesar 40%
• Objek pajak kehutanan sebesar 40%.

Objek pajak lain seperti pedesaan dan perkotaan dilihat dari nilai NJOP-nya.

Jika NJOP-nya lebih dari Rp1 miliar, maka persentase NJKP sebesar 40%.

Sedangkan jika NJOP-nya kurang dari Rp1 miliar, maka persentase NJKP-nya 20%.

Cara Menghitung NJOPTKP, NJOP dan NJKP

Lantas, bagaimana cara menghitung NJOPTKP, NJOP dan NJKP untuk mengetahui besaran PBB bagi setiap wajib pajak?

Mari kita simulasikan, misalnya Ruslan memiliki rumah di Lavesh at Kota Harapan Indah dengan luas bangunan 68 meter persegi dan luas tanah 126 meter persegi.

Anggaplah bila NJOP rumah di kawasan tersebut adalah Rp2 juta per meter persegi, maka perhitungannya adalah;

1. Perhitungan NJOP

• NJOP Bangunan: 150 X 2.000.000 = 300.000.000
• NJOP Tanah: 180 X 2.000.000 = 360.000.000
• Total NJOP PBB: 300.000.000 + 360.000.000 = 660.000.000

Sesuai perhitungan di atas, maka besaran NJOP rumah Ruslan adalah Rp660 juta.

2. Perhitungan NJKP

Nah, untuk mengetahui NJKP, maka nilai NJOP tersebut harus dikurangi NJOPTKP.

Misalnya perhitungan NJOPTKP tersebut mengikuti nilai ketentuan minimal, yakni sebesar Rp10 juta.

Maka, perhitungan NJKP rumah Ruslan adalah;

Rp660 juta – Rp10 juta = Rp650 juta.

Hasil tersebut kemudian dikalikan dengan batas persentase NJKP sebesar 20%.

Jadi, total NJKP rumah Ruslan adalah;

20% x Rp650 juta = Rp130 juta

3. Perhitungan PBB Keseluruhan

Setelah mengetahui besaran NJKP rumah tersebut, Ruslan bisa dengan mudah menghitung nilai PBB yang harus dibayar setiap tahunnya.

Jika dikalkulasikan, maka besaran PBB Ruslan adalah;

0.5% x Rp130 juta (NJKP) = Rp650 ribu.

Perbedaan NJOPTKP dan NPOPTKP

Selain NJOPTKP, ada pula NPOPTKP yang menjadi dasar pengurangan NJOP.

Karena sama-sama digunakan sebagai dasar pengurangan nilai jual objek pajak, banyak orang yang menyamaratakan antara NJOPTKP dan NPOPTKP.

Patut diketahui, NJOPTKP dan NPOPTKP sejatinya berbeda, baik dari segi peruntukan maupun penetapan nilai terendahnya. 

Berikut tiga perbedaan NJOPTKP dan NPOPTKP: 

• NJOPTKP adalah batas nilai jual objek pajak pada pengenaan, sementara NPOPTKP adalah batas nilai jual objek pada pengenaan Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp10 juta untuk PBB-P2 dan Rp12 juta untuk PBB selain pedesaan dan perkotaan. Sementara, NPOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp60 juta.
• NJOPTKP diberikan satu kali per wajib pajak untuk setiap tahun pajak. Adapun NPOPTKP diberikan satu kali per wajib pajak.

Baca juga:

Apa Itu SPPT PBB? Begini Cara Mendapatkannya secara Online

Itulah pengertian, cara menghitung, serta perbedaannya dengan NJKP dan NJOPTKP.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat.