Hukum Sewa Menyewa Rumah menurut Undang-Undang dan Islam

Terakhir diperbarui 13 Nopember 2024 · 6 min read · by Yuhan Al Khairi

hukum sewa menyewa rumah

Tidak cuma jual beli, Indonesia juga memiliki hukum sewa menyewa rumah yang harus dipatuhi oleh setiap warga negara.

Aturan ini sengaja dibuat untuk melindungi hak dan kewajiban penyewa maupun pemberi sewa.

Seperti yang kita tahu, transaksi sewa menyewa rumah melibatkan uang yang tidak sedikit.

Jika tidak ada aturan baku yang mengatur hal tersebut, maka praktik kecurangan dikhawatirkan akan terjadi secara masif.

Karena itu, tidak cuma kesepakatan para pihak, aturan sewa menyewa rumah sebaiknya dibuat berdasarkan hukum yang berlaku di tanah air.

Lantas, bagaimana bunyi peraturan tersebut? Ketahui ulasan lengkapnya di bawah ini.

Undang-Undang Sewa Menyewa Rumah

undang undang sewa menyewa rumah

Secara hukum, proses sewa menyewa rumah adalah hubungan keperdataan yang diatur dalam Pasal 1547–1600 KUH Perdata.

Bahkan, definisinya telah diejawantahkan dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yakni:

“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut.”

Tidak cuma definisi, dalam pasal yang sama juga dijelaskan, setiap orang boleh menyewakan berbagai jenis barang baik bergerak maupun tetap.

Karena itu, undang-undang ini tidak hanya memayungi transaksi sewa menyewa rumah, tetapi juga kendaraan, peralatan, dan sebagainya.

Selain KUH Perdata, aturan lain terkait sewa menyewa rumah tertera dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Kendati demikian, mayoritas masyarakat masih merujuk pada KUH Perdata dalam menjalankan proses sewa menyewa rumah.

Hak dan Kewajiban Pemberi/Penerima Sewa

hak dan kewajiban pemberi dan penyewa rumah

Jika Pasal 1548 menjelaskan pengertian sewa menyewa, Pasal 1550–1560 KUH Perdata justru menguraikan hak dan kewajiban pembeli/penerima sewa.

Setidaknya ada beberapa hal yang diatur dalam pasal tersebut, seperti:

1. Hak dan Kewajiban Pemberi Sewa

Hak Pemberi Sewa

Menerima pembayaran sewa: Pemberi sewa berhak menerima pembayaran sewa sesuai dengan jumlah, waktu, dan cara yang telah disepakati dalam perjanjian.
Memeriksa keadaan rumah: Pemberi sewa berhak memeriksa kondisi rumah secara berkala untuk memastikan bahwa bangunannya dipelihara dengan baik.
Menuntut penggantian kerusakan: Jika penyewa menyebabkan kerusakan yang tidak termasuk dalam pemakaian wajar, pemberi sewa berhak menuntut kompensasi atau penggantian biaya perbaikan.

Kewajiban Pemberi Sewa

Menyerahkan rumah dalam keadaan baik: Pemberi sewa wajib menyerahkan rumah dalam kondisi layak pakai sesuai yang dijanjikan dalam surat perjanjian.
Melakukan perbaikan besar: Jika terjadi kerusakan besar yang bukan disebabkan oleh penyewa, pemilik wajib memperbaiki rumah tersebut agar tetap layak huni.
Menjamin penggunaan rumah tanpa gangguan: Pemberi sewa wajib memberikan kebebasan kepada penyewa untuk menggunakan rumah tanpa gangguan selama masa sewa berlangsung, kecuali untuk inspeksi yang telah disepakati.

2. Hak dan Kewajiban Penerima Sewa

Hak Penerima Sewa

Menggunakan rumah sesuai kesepakatan: Penerima sewa berhak menggunakan dan menikmati rumah yang disewa sesuai perjanjian yang telah disepakati bersama.
Meminta perbaikan pada kerusakan besar: Penerima sewa berhak meminta pemberi sewa untuk memperbaiki kerusakan besar yang tidak disebabkan oleh kelalaiannya.
Menggunakan rumah tanpa gangguan: Penerima sewa berhak memakai rumah tanpa gangguan dari pemberi sewa, kecuali untuk keperluan tertentu yang telah disetujui.

Kewajiban Penerima Sewa

Membayar sewa tepat waktu: Penghuni wajib membayar biaya sewa sesuai ketentuan yang telah disepakati dalam kontrak, baik dari segi jumlah maupun waktu pembayaran.
Menjaga kondisi rumah: Penerima sewa wajib menjaga kondisi rumah dengan baik, termasuk tidak melakukan perubahan tanpa izin tertulis dari pemberi sewa.
Mengembalikan rumah seperti semula: Penerima sewa wajib mengembalikan kondisi rumah seperti semula, kecuali kerusakan kecil atau perubahan wajar akibat pemakaian.

Contoh Surat Perjanjian Kontrak Rumah

Dari penjelasan di atas, kita dapat mengetahui pentingnya pembuatan surat perjanjian sebelum melakukan sewa menyewa rumah.

Surat ini bisa menjadi bukti terjadinya perjanjian sewa menyewa rumah, sekaligus mencatatkan hak dan kewajiban para pihak terkait.

Bila terjadi perselisihan, surat perjanjian kontrak rumah juga bisa menjadi acuan dalam proses penyelesaian sengketa.

Sebagai panduan, berikut contoh surat perjanjian kontrak rumah sederhana yang bisa ditiru:

surat perjanjian kontrak rumah

Unduh surat perjanjian kontrak rumah (PDF)

Unduh surat perjanjian kontrak rumah (DOC)

Agar kekuatan hukumnya lebih kuat, kamu dapat membuat surat ini di hadapan notaris.

Namun, kalaupun tidak, surat perjanjian itu tetap dianggap sah sebagai bukti di bawah tangan sesuai ketentuan KUH Perdata.

Penyelesaian Kasus Sewa Menyewa Rumah

Lantas, bagaimana jika terjadi perselisihan saat sewa menyewa rumah? Pertama, masalah tersebut sebaiknya diselesaikan secara kekeluargaan.

Penyewa dan pemberi sewa dapat bertemu untuk mencari solusi atas masalah yang dihadapi.

Namun, jika menemukan titik buntu, maka kasus tersebut bisa diselesaikan baik melalui secara perdata maupun pidana.

Pihak yang ingkar dapat digugat secara perdata atas dasar wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata.

Akan tetapi, sebelum mengajukan gugatan, layangkan dulu surat somasi sebagai tanda bahwa orang tersebut telah lalai melaksanakan kewajibannya.

Jika masih tidak digubris, maka pihak yang dirugikan bisa menggugat orang tersebut melalui Pengadilan Negeri sesuai lokasi rumah.

Lalu, bagaimana jika penyewa lalai membayar uang sewa dan tidak mau mengembalikan rumah tersebut kepada pemiliknya?

Sesuai Pasal 372 KUH Pidana, maka pemilik rumah dapat menuntut sang penyewa secara pidana atas dasar penggelapan.

Hukum Mengusir Penyewa Rumah

hukum mengusir penyewa rumah

Dalam Pasal 1338 KUHPer disebutkan, pemilik rumah tidak boleh mengusir penyewa tanpa adanya alasan dan bukti yang jelas.

Alasan dan bukti ini merujuk pada perjanjian yang dibuat oleh penyewa dan pemberi sewa.

Misalnya dalam surat perjanjian sewa disebutkan bahwa penghuni dapat diusir oleh pemilik rumah bila menunggak selama 3 bulan.

Jika demikian, maka penghuni berhak melakukan pengusiran terhadap penyewa karena telah melanggar ketentuan yang telah disepakati.

Namun, jika penyewa diusir tanpa alasan valid, maka ia bisa mengajukan gugatan dengan delik melanggar hak subjektif orang lain sesuai Pasal 335 ayat 1 KUH Perdata.

Hukum Pengembalian Uang Sewa

Apakah uang sewa rumah bisa diminta kembali apabila penyewa mengakhiri kontrak sebelum waktunya? Jawabannya tidak.

Menurut Pasal 1338 ayat 2 KUH Perdata, suatu perjanjian sewa menyewa tidak dapat diakhiri secara sepihak oleh siapapun.

Karena itu, meski hanya sebagian, penyewa tidak dapat menerima pengembalian uang sewa apabila pemilik rumah tidak menyetujuinya.

Hukum pengembalian uang sewa ini berkaitan dengan pasal pelanggaran perjanjian sewa yang tertera dalam PP No.4 tahun 1994.

Menurut peraturan ini, jika yang dirugikan adalah penyewa, maka pemberi sewa berkewajiban mengembalikan uang sewa rumah secara penuh.

Namun, bila yang dirugikan adalah pemberi sewa, maka penyewa wajib mengembalikan rumah tersebut dengan baik seperti semula.

Hukum Kontrak Rumah dalam Islam

hukum kontrak rumah dalam islam

Tidak hanya sistem perundang-undangan negara, proses sewa menyewa rumah juga diatur dalam hukum atau syariat Islam.

Dalam Islam, sewa menyewa rumah diperbolehkan dan tergolong sebagai jenis akad ijarah.

Namun, ada sejumlah syarat dan rukun yang harus dipenuhi agar sewa menyewa dianggap sah secara Islam, seperti:

Syarat Sewa Menyewa dalam Islam

Penyewa dan pemberi sewa telah baligh, berakal sehat, dan sama-sama rida
Rumah tersebut mempunyai faedah berharga bagi sang penyewa
Harga sewa dan keadaannya jelas, misalnya dibayarkan tunai atau angsuran
Rumah tersebut harus masih tetap wujudnya sampai waktu perjanjian sewa selesai
Waktu sewa harus dapat diketahui dengan jelas, misalnya sehari, seminggu, sebulan, setahun, atau seterusnya.