Aspek Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Kantor & Contoh Suratnya

SURAT PERJANJIAN KONTRAK RUANG KANTOR

NO.1326/PEP-SKP/09/I/15

Pada hari ini,  Kamis tanggal 20 November 2014 Yang bertanda tangan di bawah ini,

I.     Nama                              : …………………….

No. Kartu Tanda Penduduk    : …………………….

Alamat                                 : …………………….

Selaku Direktur  ……………………. dan bertindak untuk dan atas nama  ………………… yang selanjutnya disebut Pihak Pertama.

II.   Nama                                : …………………….

No. Kartu Tanda Penduduk    : …………………….

Alamat                                  : …………………….

Selaku Direktur dan bertindak untuk dan atas nama …………………….yang selanjutnya disebut Pihak Kedua.

Kedua Pihak dengan ini menerangkan sebagai berikut :

–   Bahwa Pihak Pertama adalah pemilik dari Gedung X yang terletak di jalan XYZ, bangunan didirikan berdasarkan Surat Ijin Mendirikan Bangunan nomor ………… yang dikeluarkan oleh dan atas nama Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kepala Dinas Pengawasan Pembangunan Kota, dan di bangun di atas Sertifikat Hak Milik nomor 100, tertanggal …………… dan atas nama ……………….yang selanjutnya disebut Premis Lokasi.

–       Bahwa Pihak Kedua adalah penyewa atas ruangan di dalam Premis Lokasi, terletak di lantai 2 suite 209 dengan luas ruangan lebih kurang 85 m2. Selanjutnya disebut Ruang Dikontrak.

Para pihak masing-masing bertindak dalam kedudukan sebagaimana tersebut diatas dengan ini menerangkan telah sepakat untuk mengadakan perjanjian kontrak (selanjutnya disebut perjanjian), dengan syarat-syarat ketentuan sebagai berikut.

PASAL 1

POKOK PERJANJIAN

1,1    Pihak Pertama dengan ini mengontrakan kepada Pihak Kedua sebuah Ruang  Dikontrak yang terletak pada Premis Lokasi. Demikian dengan hak-hak turut menggunakan Fasilitas-Fasilitas sebagaimana disebut didalam pasal 4.5 perjanjian ini.

1.2  Pihak Pertama dengan ini menyatakan setuju dan sepakat bahwa Pihak Kedua akan menggunakan Ruang Dikontrak untuk kantor.

PASAL II

JANGKA WAKTU

2.1  Perjanjian kontrak ini berlaku selama 1 (satu) tahun terhitung pada tanggal penempatan Ruang dikontrak  yaitu tanggal 01 Oktober 2013 sampai dengan 01 Oktober  2014 selanjutnya disebut Jangka Waktu.

2.2  Pihak Kedua wajib memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Pertama sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sebelum kontrak berakhir dalam hal Pihak Kedua memperpanjang Jangka Waktu Kontrak. Apabila tidak ada pemberitahuan secara tertulis maka kontrak secara Otomatis diperpanjang selama 1 (satu) Tahun selanjutnya dan Pihak Kedua harus segera melunasi pembayaran kontrak untuk perpanjangan tersebut.

PASAL III

UANG KONTRAK

3.1  Besarnya pembayaran kontrak atas Ruang Dikontrak adalah sebesar Rp. 112.200.000,- (Seratus dua belas juta dua ratus ribu rupiah)  sebagai pembayaran kontrak selama Jangka Waktu yang telah disebut di pasal 2.1 selama 1 tahun . Selanjutnya disebut Uang Kontrak.

3.2  Pembayaran Uang Kontrak dilakukan secara tunai dimuka.

– Sewa termin I per 01 Oktober 2013 s/d 01 Mei 2014 sebesar Rp. 56.100.000,- (lima puluh enam juta seratus ribu rupiah)

– Sewa termin II per Mei 2014 s/d 01 Oktober 2014 sebesar Rp. 56.100.000,- (lima puluh enam juta seratus ribu rupiah)

3.3   Keterlambatan pembayaran atas tagihan-tagihan yang telah diterima oleh Pihak Kedua dari Pihak Pertama akan dikenakan sebesar 5% per bulan atau 0.16% per hari dari jumlah keterlambatan pembayaran, yang akan dibebankan pada bulan berikutnya.

3.4   Jika Pihak Kedua mengalami keterlambatan untuk pembayaran Uang Kontrak dan dalam Jangka Waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah invoice diterima belum melunasi atas pembayaran tersebut, maka secara otomatis Pihak Pertama akan memutuskan sementara aliran listrik dan telepon pada ruang yang dikontrak sampai pembayaran dilunasi.

3.5  Untuk setiap pembayaran yang dilakukan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama akan diberikan tanda bukti pembayaran (kwitansi) sebagai tanda pembayaran yang sah oleh Pihak Pertama.

3.6   Adapun pembayaran yang dilakukan dengan cheque atau bilyet giro dianggap sah apabila cheque atau bilyet giro tersebut dapat diuangkan atau dipindah bukukan kepada Pihak Pertama dalam hal ini giro harus cair dalam waktu 2 (dua) hari kerja Bank dari tanggal terima giro.

3.7   Pembayaran yang dilakukan dengan fasilitas Bank Transfer akan dianggap sah apabila transfer telah diterima di rekening Pihak Pertama yang telah diberitahukan secara tertulis oleh Pihak Pertama, pembayaran bisa disetorkan langsung ke …………………….melalui rekening :

– …………………….

– …………………….

3.8   Apabila Pihak Kedua telah habis masa kontrak tetapi masih ada tanggungan yang harus dibayarkan antara lain listrik, telepon, dan overtime, maka Pihak Pertama akan mengadakan perhitungan yang akan ditagihkan kepada Pihak Kedua. Apabila Pihak Kedua belum dapat membayar juga maka uang jaminan deposit beserta barang-barang yang masih ada dalam Ruang Dikontrak akan digunakan Pihak Pertama sebagai jaminan sampai dengan batas waktu 2 minggu dari masa kontrak berakhir yaitu pada tanggal 15 Oktober 2014.

3.9 Seperti yang disebutkan pada pasal 3.8, apabila dalam Jangka Waktu 2 (dua) minggu belum dapat menyelesaikan juga maka barang-barang yang ada dan jaminan deposit menjadi milik Pihak Pertama. Apabila jaminan barang-barang yang ada dan jaminan deposit masih belum mencukupi tagihan yang menjadi kewajiban Pihak Kedua, maka Pihak Pertama berhak menagihkan kekurangan tagihan tersebut.

PASAL IV

HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK PERTAMA

4.1    Pihak Kedua diwajibkan menyerahkan Deposit Jaminan sebesar 2 bulan dari harga kontrak.

Untuk pemasangan line telephone, Pihak Kedua diwajibkan menyerahkan Deposit Telepon sebesar Rp. 1.500.000,-/ line dan biaya instalasi sebesar Rp. 600.000,- per line. Deposit Jaminan dan deposit telepon dapat diambil oleh Pihak Kedua setelah perjanjian kontrak berakhir dengan ketentuan sebagai berikut.

a.   Pihak Kedua mengembalikan ruangan seperti semula dan dalam kondisi baik dan terawat.

b.  Pihak Kedua telah membayar lunas seluruh tagihan yang berhubungan dengan kegiatan usaha Pihak Kedua.

4.2   Pihak Pertama menjamin bahwa Ruang Dikontrak oleh Pihak Kedua berada dalam kondisi baik dan dapat dipergunakan layaknya untuk kantor sebagaimana disetujui dalam perjanjian ini dan Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua atas cacat Konstruksi Ruang Dikontrak selama Jangka Waktu.

4.3  Selama Jangka Waktu , Pihak Pertama melepaskan dan membebaskan Pihak Kedua terhadap segala macam gangguan, gugatan dan kesulitan dari pihak lain sehubungan dengan kepemilikan tanah dan bangunan, bahwa tanah dan Ruang Dikontrak adalah milik Pihak Pertama sepenuhnya. Tidak dalam status sengketa dan tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi berwenang.

4.4  Pihak Pertama setuju dan menjamin bahwa tidak akan mengontrakkan, mengalihkan, menguasakan atau dengan cara lain mengasingkan bagian manapun dari Ruang Dikontrak serta tidak mengizinkan pihak ketiga menggunakan bagian manapun dari Ruang Dikontrak untuk usaha yang serupa atau sejenis dengan usaha yang diselenggarakan oleh Pihak Kedua berdasarkan perjanjian kontrak ini dan tidak akan memindahkan Premis Lokasi ke lokasi lain selama Jangka Waktu tanpa persetujuan tertulis oleh Pihak Kedua, maka ketentuan yang berlaku dalam perjanjian ini tetap mengikat para pihak.

4.5   Pihak Pertama membantu Pihak Kedua untuk mengurus perijinan usaha yang legal jika diperlukan oleh Pihak Kedua berkenan dengan usaha Pihak Kedua sedangkan biaya pengurusan ijin tersebut menjadi tanggungan Pihak Kedua.

4.6      Pihak Pertama menyediakan Fasilitas-Fasilitas berupa :

– Instalasi listrik sebesar 2200 (dua ribu dua ratus) watt

– Pendingin ruangan AC disesuaikan dengan ruangan.

– Keamanan 24 Jam.

– Musholla (Di elakang Gedung)

– Pantry

– Parkir gratis disesuaikan dengan ukuran ruangan.

4.7    Apabila terjadi pemutusan kontrak sebelum tanggal jatuh tempo sewa berakhir maka deposit sewa dan deposit telepon tidak dikembalikan dan hangus. Dan Pihak Kedua tidak dapat menuntut penggantian Deposit tersebut.

4.8   Segala sesuatu resiko yang timbul akibat kegiatan usaha beserta perizinan usaha Pihak Kedua menjadi tanggung jawab Pihak Kedua sepenuhnya dan Pihak Pertama dibebaskan dari segala tuntutan Pihak lainnya maupun Pihak berwajib.

4.9   Apabila terjadi masalah yang menyangkut Pihak Kedua pada saat atau kontrak berakhir, maka Pihak Pertama akan dibebaskan atas semua tuntutan untuk mengeluarkan Informasi menyangkut Pihak Kedua sesuai perjanjian Kontrak.

4.10 Apabila terjadi kehilangan atau kerusakan didalam Ruang Dikontrak, maka menjadi tanggung jawab Pihak Kedua dan Pihak Pertama dibebaskan dari tanggungjawab kehilangan atau kerusakan.

4.11  Pihak Pertama memberikan keamanan selama 24 jam di lingkungan area gedung, tidak mencakup ruangan yang dikontrakan oleh Pihak Kedua.

PASAL V

HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK KEDUA

5.1    Pihak Kedua dapat melakukan Perubahan pada Ruang Dikontrak sesuai dengan kebutuhan Pihak Kedua dengan persetujuan tertulis dari Pihak Pertama. Biaya Perubahan akan ditanggung penuh oleh Pihak Kedua.

5.2   Perubahan pada Ruang Dikontrak yang disebut pada pasal 5.1 harus bersifat memperbaiki atau memperindah ruangan, tidak diperbolehkan merusak.Apabila masa kontrak berakhir maka Pihak Kedua wajib mengembalikan Ruang Dikontrak dalam keadaan semula dan baik kepada Pihak Pertama.

5.3  Apabila masa kontrak berakhir dan Pihak Kedua tidak dapat mengembalikan Ruang Dikontrakan seperti semula kepada Pihak Pertama, maka barang barang yang melekat termasuk krey, partisi, jendela, lampu, lemari, rak dan lain lain pada Ruang Dikontrak akan menjadi milik Pihak Pertama. Tanpa ada tuntutan biaya dari Pihak Kedua.

5.4   Selama Jangka Waktu, Pihak Kedua wajib membayar tagihan, tagihan atas pemakaian pulsa telepon berdasarkan rekening pemakaian paling lambat tanggal 20 pada setiap bulannya. Pihak Kedua wajib menyerahkan Fotocopy  bukti pembayaran telepon paling lambat tanggal 25 pada setiap bulannya. Pihak Pertama berhak memutuskan line telepon Pihak Kedua atas keterlambatan menerima bukti copy pembayaran rekening telepon dari Pihak Kedua.

5.5.  Pihak Kedua wajib memelihara keamanan Ruang Dikontrak serta wajib mematuhi dan mentaati segala peraturan dan ketentuan yang telah ditetapkan oleh Pihak Pertama.

5.6  Dalam Jangka Waktu kontrak, Pihak Kedua member kuasa penuh atas Pihak Pertama untuk mengambil tindakan apapun untuk mengatasi hal-hal yang bersifat darurat seperti banjir, kebocoran, kebakaran dan lain-lain. Dan dalam hal ini Pihak Kedua membebaskan Pihak Pertama atas tuntutan apapun.

5.7  Pihak Kedua wajib menyelesaikan administrasi dan tunggakan tagihan dengan Pihak Pertama sebelum masa kontrak selesai.

5.8  Penggunaan Ruang Dikontrakan ditetapkan :

– Senin s/d Jumat, 07.00 WIB s/d 18.00 WIB

– Sabtu 07.00 WIB s/d 16.00 WIB

– Penggunaan Ruang Dikontrak diluar jam kerja tersebut diatas akan dikenakan Biaya Overtime sebesar Rp. 600/jam/m2. Pihak Kedua Wajib melapor kepada keamanan bertugas atas Overtime, dan apabila tidak melapor akan dikenakan denda 800/jam/m2.

5.9   Apabila salah satu fasilitas dari Ruang Dikontrak mengalami kerusakan akibat pemakaian dari Pihak Kedua, maka Pihak Pertama hanya menanggung service charge dan spare part ditanggung oleh Pihak Kedua.

PASAL VI

PAJAK-PAJAK

6.1     Pajak Bumi Bangunan (PBB) menjadi tanggungan dan wajib dibayar oleh Pihak Pertama.

6.2   Pajak-pajak dan pungutan lain yang timbul sebagai akibat penyelenggaraan usaha menjadi tanggungan dan wajib dibayar oleh Pihak Kedua.

PASAL VII

ASURANSI

7.1   Pihak Kedua wajib menutup dan membayar asuransi atas kerugian yang mungkin akan timbul atas semua barang dan perlengkapan Pihak Kedua yang ditempatkan dalam bangunan.

7.2   Pihak Pertama wajib menutup dan membayar asuransi atas kerugian yang mungkin timbul terhadap bangunan milik Pihak Pertama.

PASAL VIII

PEMUTUSAN PERJANJIAN

8.1   Jika Pihak Kedua lalai untuk mentaati dan melaksanakan setiap kewajiban atau ketentuan menurut perjanjian ini yang wajib ditaati dan dilaksanakan oleh Pihak Kedua, maka Pihak Kedua, maka Pihak Pertama akan memberikan teguran secara tertulis sebanyak 3 kali dengan tenggang waktu 7 hari antara  surat teguran.   Apabila setelah 3 kali surat teguran telah diterima oleh Pihak Kedua, dan Pihak Kedua tetap tidak melakukan kewajibannya, maka Pihak Pertama berhak untuk memutuskan perjanjian ini secara sepihak dengan mengirimkan pemberitahuan secara tertulis kepada Pihak Kedua.

8.2   Bila perjanjian berakhir sebagaimana diatur pada pasal 8.1 tersebut diatas, maka dalam Jangka Waktu 3 (tiga) hari Pihak Kedua harus menyerahkan Ruang Dikontrak dalam keadaan terawatt kepada Pihak Pertama. Bila Pihak Kedua dalam Jangka Waktu yang ditetapkan belum mengosongkan Ruang Dikontrak maka Pihak Pertama berhak mengeluarkan barang-barang milik Pihak Kedua keluar lokasi atas biaya Pihak Kedua.

8.3   Dalam keadaan seperti 8.2 diatas maka segala kerusakan dan kehilangan barang-barang milik Pihak Kedua menjadi tanggungan Pihak Kedua Sepenuhnya dan membebaskan Pihak Pertama dari tuntutan apapun.

8.4   Perjanjian Kontrak ini tidak akan berakhir karena dibubarkannya para pihak dan/atau adanya pergantian pengurus para pihak  atau dipindahtangankan ke pihak lain selama Jangka Waktu kontrak tersebut.

PASAL IX

FORCE MAJEURE (KEADAAN KAHAR)

9.1   Pihak Pertama maupun Pihak Kedua dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan atau keterlambatan dalam melaksanakan kewajiban berdasarkan perjanjian ini disebabkan oleh hal-hal kemampuan yang wajar dari kedua belah pihak dan bukan disebabkan kesalahan kedua belah pihak, yang selanjutnya dalam perjanjian ini disebut Force Merjure (Keadaan Kahar), kecuali kewajiban untuk melaksanakan pembayaran yang timbul sebelum terjadinya keadaan kahar tersebut.

9.2   Yang dimaksud keadaan kahar adalah : Pelaksanaan undang – Undang, peraturan-peraturan yang dikeluarkan Pemerintah, tindakan Pengadilan atau pemerintah / instansi berwenang, kebakaran, ledakan, banjir, gempa bumi, bencana alam, topan/badai, perang, perang saudara, huru hara, kerusuhan, blockage, perselisihan perburuhan, pemogokan dan wabah penyakit yang secara langsung berhubungan dan berpengaruh terhadap perjanjian ini.

9.3    Pihak yang mengalami keadaan kahar harus segera memberitahukan pihak yang lainnya secara tertulis paling lambat dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah terjadinya keadaan keadaan kahar tersebut disertai dengan bukti atau keterangan resmi dari instansi berwenang dan perkiraan atau upaya-upaya yang akan atau telah dilakukan dalam rangka mengatasi keadaan kahar tersebut.

9.4     Pihak yang diberitahukan dapat menolak atau menyetujui keadaan kahar selambat-lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah diterimanya pemberitahuan.

9.5  Apabila keadaan kahar ditolak oleh pihak lainnya maka Pihak Kedua akan meneruskan kewajiban-kewajibannya sesuai dengan ketentuan ketentuan dalam perjanjian ini, jika keadaan kahar tersebut disetujui oleh kedua belah pihak, maka Pihak Pertama dan Pihak Kedua  akan merundingkan kembali kelanjutan pelaksanaan perjanjian, termasuk antara lain menerapkan kembali jadwal perjanjian yang dianggap penting oleh kedua belah pihak dalam melaksanakan perjanjian ini selanjutnya.

9.6   Apabila keadaan kahar berlangsung lebih dari 14 (empat belas) hari kalender, maka Pihak Pertama dapat mengakhiri atau memutuskan perjanjian ini sesuai ketentuan pasal 8 perjanjian kontrak ini.

PASAL X

PERNYATAAN TUNDUK

Bahwa para pihak bertindak sebagaimana tersebut di atas bertindak untuk dan atas nama perseroan ataupun persekutuan lainnya yang ditandatangani oleh pada pihak yang sah menurut anggaran dasar masing-masing. Oleh karena itu apabila ada perubahan anggaran dasar dikemudian hari yang menyangkut kewenangan direksi yang dalam hal ini bertentangan dengan anggaran dasar pada saat perjanjian ditendatangani, maka hal tersebut tidak dapat dijadikan alasan baginya untuk melepaskan atau membatalkan perjanjian ini.

PASAL XI

SENGKETA

11.1  Semua perselisihan yang timbul sebagai akibat dari pelaksana perjanjian kontrak ini akan diselesaikan oleh pada  pihak secara musyawarah.

11.2 Dalam hal penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka pada pihak dengan ini sepakat memilih domisili yang tepat di kantor kepaniteraan pengadilan negeri Jakarta Selatan.

PASAL XII

ADDENDUM

Apabila masih ada hal yang belum atau tidak tercantum dalam surat perjanjian kontrak ini, akan dituangkan dalam addendum perjanjian, yang dinyatakan sah dan berlaku setelah ditandatangani oleh kedua belah pihak yang menetapkan bagian yang tidak terpisah dari surat perjanjian ini.

PASAL XIII

PEMBERITAHUAN

Setiap pemberitahuan dan komunikasi kepada pihak lainnya mengenai perjanjian ini akan disampaikan oleh pihak  yang satu kepada pihak lainnya secara tertulis melalui pos ter tercatat akan secara langsung melalui kurir dengan tanda terima kepada alamat berikut :

Pihak Pertama.

……………………./…………………….

Pihak Kedua

……………………./…………………….

Alamat tersebut dapat berubah dengan pemberitahuan tertulis dari pihak kesatu kepada pihak lain dalam Jangka Waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah perubahan alamat dilakukan pemberitahuan dibuktikan dengan tanda terima.

Segala akibat yang timbul karena perubahan alamat yang tidak diberitahukan kepada pihak lainnya, sepenuhnya menjadi resiko dan tanggungan pihak yang mengubah alamat yang bersangkutan.

Demikianlah perjanjian ini dibuat rangkap 2 dua, bermaterai cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Dibuat dan ditandatangani di Jakarta pada hari, tanggal, bulan dan tahun seperti tersebut pada awal perjanjian ini, dimengerti kedua belah pihak.