Cara Perhitungan Over Kredit Rumah agar Harga Jual Tepat
r123-share-title

Terakhir diperbarui 19 Desember 2024 · 5 min read · by Yongky Yulius

Perhitungan over kredit rumah penting diketahui jika Anda akan terlibat dalam pengalihan properti hunian yang tengah di-KPR-kan.

Dengan mengetahui perhitungan itu, Anda yang hendak menjual atau membeli rumahnya bisa mendapatkan harga yang tepat.

Untuk diketahui, over kredit adalah pengambilalihan cicilan kredit dari debitur lama (pemilik) kepada debitur baru (pembeli).

Jadi, proses over kredit rumah dilakukan ketika cicilan rumah sedang berjalan.

Biasanya, debitur tidak sanggup lagi melanjutkan cicilan rumah karena penghasilan per bulannya turun, ada keperluan mendesak yang membutuhkan biaya besar, atau merasa angsuran dan bunganya semakin besar.

Over kredit rumah merupakan proses legal karena termuat dalam Undang-Undang (UU) No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Melalui artikel ini, Anda bisa mengetahui perhitungan over kredit rumah.

Cara Perhitungan Over Kredit Rumah

1. Hitung Biaya Awal Pembelian Rumah

menghitung biaya awal pembelian rumah

Aspek pertama yang mesti dihitung dalam over kredit rumah adalah biaya awal pembelian rumah.

Biaya itu meliputi:

uang muka (DP);
booking fee;
biaya BPHTB;
biaya asuransi;
biaya administrasi bank;
biaya notaris/PPAT; dan
biaya pengecekan sertifikat;

Sebagai contoh, debitur telah membeli rumah dijual di Tangerang seharga Rp1,6 miliar.

Di awal, debitur telah mengeluarkan biaya uang muka seharga Rp480 juta dan biaya-biaya lainnya sebesar Rp20 juta.

Jadi, biaya awal yang dikeluarkan oleh debitur adalah Rp500 juta.

2. Menghitung Cicilan yang Telah Dibayarkan

menghitung cicilan yang telah dibayarkan

Setelah mengetahui biaya awal pembelian rumah, debitur mesti menghitung berapa cicilan yang telah dibayarkan.

Misalnya, debitur telah mencicil rumah dengan tenor hingga 20 tahun dan masa fixed rate (bunga tetap) selama lima tahun.

Adapun jumlah cicilan pada masa fixed rate adalah Rp10 juta per bulannya.

Dan saat ini, debitur tengah mencicil di tahun kedua.

Artinya, debitur telah membayar cicilan sebesar Rp240 juta (Rp10 juta X 24 bulan).

3. Kenaikan Harga Properti

kenaikan harga properti

Kenaikan harga properti juga menjadi faktor yang mesti dipertimbangkan dalam proses over kredit rumah.

Apalagi jika debitur telah mencicil rumah lebih dari lima tahun.

Bisa jadi, harga rumah yang dicicil tersebut telah berubah, mengalami kenaikan.

Rata-rata, kenaikan harga properti setiap tahunnya adalah 10-20 persen.

4. Appraisal atau Penaksiran

appraisal

Appraisal merupakan proses penaksiran harga rumah, sebelum terjadinya kesepakatan transaksi jual-beli.

Selain oleh tim bank, Anda juga bisa menggunakan jasa appraiser independen.

Adapun beberapa aspek yang dipertimbangkan dalam proses appraisal adalah:

prospek lokasi;
kualitas bangunan;
kualitas lantai;
luas tanah; dan
luas bangunan.

Simulasi Take Over KPR

Isi detail KPR awalmu, dapatkan rekomendasi program KPR yang lebih hemat

Jenis KPR Awal

Plafon Awal KPR

Tenor KPR Awal

Tahun

Sudah berjalan

Bulan

Bunga Fix KPR awal

Fix selama

Tahun

Sudah masuk masa floating, estimasi bunga 12%

5. Cari Info Harga Rumah yang Serupa di Lokasi yang Sama

harga properti

Jika masih bingung dalam perhitungan over kredit rumah, Anda bisa mencari info harga rumah yang secara karakteristik serupa, dan lokasinya berdekatan.

Apabila harga rumah yang mirip itu berada di kisaran Rp500 jutaan, berarti rumah yang hendak dijual juga bisa memiliki harga serupa.

Itulah cara menghitung over kredit rumah agar penentuan harga jualnya bisa tepat.

Jika berencana menjual rumah over kredit, Anda bisa memanfaatkan fitur jual rumah di Rumah123.

Listing properti Anda berpotensi dilihat banyak pembeli potensial, karena jumlah kunjungannya mencapai 21 juta pengguna setiap bulannya.

Iklankan properti Anda secara mudah agar cepat laku di Rumah123!

Tonton video di bawah ini untuk mengetahui mekanisme over kredit rumah.

Tips Over Kredit Rumah di Bank untuk Pembeli

1. Dapatkan Informasi Sisa Cicilan dan Masa Tenor

Melakukan perhitungan over kredit rumah melalui bank sebenarnya cukup mudah, apalagi jika Anda memilih bank yang juga digunakan oleh debitur sebelumnya.

Sebelum memulai negosiasi harga, Ada baiknya tanyakan dulu sisa cicilan rumah dan masa tenor yang harus dibayarkan nantinya.

Meskipun pihak kreditur sudah menginformasikan sebelumnya, namun tidak ada salahnya untuk bersikap hati-hati.

2. Lakukan Negosiasi Harga

Setelah mengetahui besaran cicilan dan masa tenor untuk mencicil rumah menggunakan KPR, sebaiknya gali lagi informasi pasaran harga rumah dan negosiasikan kembali untuk kesepakatan harga.

Mungkin banyak yang belum tahu, bahwa dalam penjualan rumah take over sendiri, harus memperhitungkan biaya BPHTB dan biaya lainnya.

3. Lengkapi Dokumen Transaksi antara Penjual dan Pembeli

Setelah mencapai kesepakatan, pembeli dan penjual harus melengkapi beberapa dokumen pengajuan atau permohonan take over ke bank.

4. Syarat Umum Beli Rumah Over Kredit

Sebelum kita masuk ke pembahasan biaya perhitungan over kredit rumah, Anda harus tahu apa saja syarat yang diperlukan untuk pengajuan over kredit rumah.

5. Memenuhi Persyaratan dari Bank

Syarat yang pertama ketika membeli rumah oper kredit adalah memenuhi persyaratan dari bank terlebih dahulu.

Syarat ini biasanya berupa dokumen yang harus disiapkan oleh pembeli dan sistemnya tidak berbeda jauh dengan pengajuan KPR pertama kali.

6. Memiliki Gaji Tetap

Berikutnya ketika ingin membeli rumah over kredit rumah lewat bank, biasanya bank akan memberikan beberapa persyaratan.

Salah satunya pembeli wajib memiliki pendapatan tetap, dan standar gaji yang harus dimiliki berbeda di setiap bank. Hal ini dikarenakan pembayaran rumah over kredit ini berupa cicilan.

7. Tatap Muka dengan 3 Pihak

Berikutnya melakukan tatap muka dengan 3 pihak yaitu pihak penjual dan juga pihak bank dalam melakukan pembelian rumah oper kredit.

Poin ketiga ini akan terjadi proses perjanjian dan kesepakatan bersama mengenai harga rumah, besaran cicilan dan lamanya angsuran yang akan dilakukan oleh pembeli.