Cara menjadi Developer Perumahan yang Sukses untuk Pemula

Bagi para pemula, penting untuk mempelajari cara menjadi developer yang benar sebelum memulai bisnis perumahan.

Langkah ini bisa dibilang susah-susah gampang, sebab bisnis perumahan memerlukan perencanaan matang dan modal yang tidak sedikit.

Selain itu, ada pula sejumlah persyaratan dan perizinan yang harus dipenuhi untuk mengembangkan proyek perumahan.

Karena itu, agar sukses menghasilkan cuan, berikut syarat dan cara menjadi developer perumahan yang perlu diketahui.

Cara menjadi Developer Perumahan Biasa

1. Memiliki Lahan Siap Bangun

Selain uang, modal utama untuk menjadi developer properti adalah memiliki lahan yang siap dikembangkan menjadi perumahan.

Tidak perlu membeli, Anda juga bisa mengajak seorang pemilik lahan untuk bekerja sama dalam bisnis tersebut, istilah umumnya adalah kerja sama lahan. 

Kerja sama lahan adalah pola kerja sama antara pengembang dengan pemilik tanah dengan tujuan pembangunan atau pengembangan proyek properti. 

Pada prosesnya, tanah tersebut masih tetap atas nama pemilik, sementara developer membiayai pembangunan dan pemasaran perumahan.

Pemilik lahan akan menerima penghasilan dari bagi hasil penjualan properti terkait.

Kerja sama lahan adalah salah satu cara menjadi developer perumahan tanpa modal. 

Pasalnya, Anda tidak perlu membeli lahan untuk membangun perumahan.

3. Lahan Harus Berstatus HGB

Hal lain yang perlu diperhatikan adalah status atau hak kepemilikan lahan.

Ini sangat penting untuk Anda yang ingin melakoni karier sebagai developer. 

Carilah lahan yang dokumen legalitas dan statusnya jelas, serta bebas sengketa. 

Namun, apabila ingin menjadi seorang developer, maka tanah yang Anda miliki tidak berstatus Hak Milik dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). 

Mengacu UU No.5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, SHM hanya diperuntukkan bagi WNI dan badan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. 

Jadi, bagi para pembeli, jangan kaget apabila membeli rumah dari developer tapi sertifikat tanahnya masih berstatus HGB. 

Selain itu, developer juga mesti mengantongi bukti pembayaran PBB terbaru sebelum melakukan pembangunan perumahan. 

2. Mengantongi Legalitas Badan Usaha

Aspek legal menjadi salah satu hal yang krusial dalam membangun sebuah bisnis, apalagi bila melibatkan aset bernilai tinggi.

Maka itu, sebaiknya perusahaan yang hendak dijalankan sudah berbadan hukum.

Aturan terkait hal tersebut termuat dalam Undang-Undang (UU) No.2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, yakni:

“Developer atau pengembang yang mengerjakan pekerjaan konstruksi seperti pembangunan rumah, mereka harus memiliki sertifikat badan usaha. Sedangkan apabila developer tersebut turut menjadi pelaksana pembangunan perumahan, mereka wajib juga memiliki sertifikat tenaga kerja konstruksi .” 

Jadi, apabila ingin menjadi developer properti perumahan, Anda harus mengurus sertifikat badan usahanya terlebih dahulu.

4. Mengurus Syarat dan Perizinan

Dilansir dari berbagai sumber, ada beberapa izin yang harus dikantongi perusahaan properti sebelum mengembangkan sebuah proyek.

Agar lebih jelas, berikut rincian perizinan perumahan yang harus diurus:

• Izin prinsip: Ada empat izin prinsip yang harus diurus sesuai kebutuhan dan jenis pengembangannya, yakni izin prinsip, izin prinsip perluasan, izin prinsip perubahan, dan izin prinsip merger (penggabungan).
• Izin lokasi atau pemanfaatan lahan: Merupakan izin pemanfaatan lahan di suatu wilayah dan wajib diurus dalam pengembangan proyek. 
• Keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR):  Merupakan keterangan yang memuat rencana tata ruang, seperti rencana struktur dan pola ruang.
• Izin pengeringan lahan: Dibutuhkan apabila tanah yang akan dijadikan perumahan merupakan lahan bekas sawah. 
• Analisis Dampak Lingkungan (Amdal): Merupakan kajian atas dampak yang ditimbulkan dari suatu usaha atau kegiatan terhadap lingkungan sekitarnya. Dalam Pasal 36 UU No.32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, setiap developer pembangunan wajib mengantongi izin ini. 
• Izin Dampak Lalu Lintas (Andalalin): Dokumen ini memuat perencanaan pengaturan lalu lintas yang berpengaruh dan dipengaruhi oleh kegiatan pembangunan tersebut.
• PBG dan SLF: PBG atau IMB adalah izin untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat gedung sesuai standar teknis bangunan. Adapun SLF, merupakan sertifikat yang diberikan pemerintah daerah setempat untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum digunakan atau dimanfaatkan. 
• Pengesahan site plan: Dibutuhkan untuk pengembangan lahan seluas hingga 50 hektare.

Apabila syarat-syarat di atas telah terpenuhi, Anda bisa langsung menjalin kerja sama dengan kontraktor untuk memulai pembangunan. 

Jika pembangunan selesai, Anda bisa memasarkan perumahan tersebut kepada masyarakat.

Cara menjadi Developer Perumahan Subsidi

Lantas, bagaimana dengan developer perumahan subsidi? Apakah caranya berbeda dengan menjadi developer perumahan biasa? 

Secara umum, cara dan syarat-syarat menjadi developer perumahan subsidi tidak berbeda dengan developer biasa atau nonsubsidi. 

Artinya, keempat aspek yang telah disebut di atas tetap harus terpenuhi. 

Namun, sebagai developer perumahan subsidi, Anda perlu menyiapkan dokumen tambahan berupa proposal pembangunan perumahan subsidi. 

Proposal tersebut diajukan kepada pemda lewat Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP).

Proses pengurusan izin ini diperkirakan memakan waktu 1–2 bulan, tergantung aturan yang ditetapkan masing-masing daerah.

Pada prosesnya, pemerintahan daerah akan melakukan pemeriksaan dokumen dan memantau persiapan proyek di lapangan. 

Jika semuanya memenuhi syarat, maka pemda akan menerbitkan izin pembangunan perumahan subsidi tersebut.

Baca juga:

5 Cara Mengecek Legalitas Developer agar Transaksi Berjalan Aman

Hak dan Kewajiban Developer menurut Undang-Undang

Selain syarat dan perizinan, cara menjadi developer properti selanjutnya adalah memahami hak dan kewajiban Anda sebagai pengembang.

Hak dan kewajiban developer diatur oleh pemerintah dalam UU No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen).

1. Hak Developer

Dalam Pasal 6 UU Perlindungan Konsumen disebutkan:

• Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan
• Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik
• Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen
• Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum, bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang atau jasa yang diperdagangkan.

2. Kewajiban Developer

Adapun mengenai kewajiban yang harus dipatuhi oleh pengembang tercantum dalam Pasal 7 UU Perlindungan Konsumen, yaitu:

• Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya
• Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan, dan pemeliharaan
• Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif
• Menjamin mutu barang atau jasa yang diproduksi atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang atau jasa yang berlaku
• Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan mencoba barang atau jasa tertentu serta member jaminan dan garansi atas barang yang dibuat atau yang diperdagangkan
• Memberi kompensasi, ganti rugi, dan penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang atau jasa yang diperdagangkan
• Memberi kompensasi atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

Baca juga:

15 Developer Properti Indonesia Terbaik, Raih Banyak Award

Bagaimana, sudah tahukan syarat dan cara menjadi developer properti yang benar.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat,