Cara Menghitung Biaya Perpanjang HGB Ruko beserta Simulasinya

Bagaimana cara menghitung biaya perpanjang HGB ruko? Pertanyaan yang barang kali sering ditanyakan oleh para pemilik ruko.

Rumah toko alias ruko, merupakan salah satu jenis properti komersial yang cukup banyak diburu.

Ada banyak keunggulan rumah toko, salah satunya memiliki sifat yang multifungsi karena bisa dijadikan tempat usaha sekaligus hunian.

Meski begitu, kebanyakan ruko di Indonesia berstatus hak guna bangunan alias HGB.

Pasalnya, ruko merupakan properti komersial yang diperuntukkan sebagai tempat usaha.

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ruko pun berstatus tempat usaha.

Sehingga kebanyakan pemilik ruko hanya mengantongi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), alih-alih Sertifikat Hak Milik (SHM).

Baca juga:

Inilah Perbedaan HGB dan SHM yang Perlu Diketahui

Biaya Perpanjang HGB Ruko

Hal yang harus diperhatikan pemilik properti berstatus hak guna bangunan adalah jangka waktu pemakaiannya.

Merujuk Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) No.18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, serta diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Adapun HGB di atas tanah hak milik diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun, serta bisa diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.

Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan dan pembaharuan HGB berakhir, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

Lantas, berapa biaya perpanjang HGB ruko? Biayanya berbeda bagi setiap pemilik ruko.

Ada sejumlah komponen perhitungan biaya perpanjang HGB ruko, mulai dari Nilai Perolehan Tanah (NPT) hingga Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP).

Nilai kedua komponen tersebut dapat dilihat di SPPT PBB, yang akan diperpanjang SHGB-nya.

Namun, Anda bisa menghitung sendiri biaya yang harus disiapkan bila ingin memperpanjang HGB.

Menurut PP No.46 tahun 2002, rumus perhitungan biaya perpanjangan SHGB adalah:

Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 tahun, dan dikalikan 1%. Hasil dari perhitungan tersebut dikalikan NPT yang sudah dikurangi NPTTTKUP, lalu dikali 50%.

Baca juga:

9 Tips Sewa Ruko sebagai Ruang Usaha

Simulasi Perhitungan Biaya Perpanjang HGB Ruko

Supaya lebih jelas, berikut simulasi perhitungan biaya perpanjang HGB ruko:

Iwan hendak memperpanjang HGB rukonya yang berdiri di atas lahan seluas 500 meter persegi, untuk 20 tahun ke depan. Maka, perhitungannya adalah 20 : 30 X 1% = 0,0067.

Diketahui nilai NPT yang sudah dikurangi NPTTTKUP untuk tanah ruko tersebut adalah Rp800 juta.

Maka, biaya perpanjang HGB ruko Iwan adalah Rp2.680.000, yang merupakan hasil dari perhitungan 0,0067 x Rp800.000.000 x 50%.

Apakah SHGB Ruko Bisa Dikonversi menjadi SHM?

Hal lain yang mungkin kerap ditanyakan pemilik ruko bersertifikat HGB ialah, terakit bisa-tidaknya status kepemilikan tersebut ditingkatkan menjadi SHM.

Jawabannya adalah bisa. Landasannya mengacu pada ketentuan dalam PP No.18 Tahun 2021.

Sebelumnya, hak kepemilikan ruko memang tidak bisa ditingkatkan menjadi hak milik.

Sesuai  Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.6 Tahun 1998.

Dalam beleid tersebut, disebutkan bahwa hanya rumah tinggal yang bisa ditingkatkan hak kepemilikannya menjadi hak milik.

Akan tetapi, keputusan tersebut kemudian diubah pada lewat PP No. 18 Tahun 2021. Disebutkan dalam Pasal 49 beleid tersebut:

“Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang masih berlaku atau sudah berakhir haknya yang dipunyai oleh perorangan Warga Negara Indonesia dan dipergunakan serta dimanfaatkan untuk rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor dapat diberikan Hak Milik.”

Baca juga:

Cara Mengubah HGB ke SHM melalui Kantor BPN Terbaru

Syarat Meningkatkan HGB Ruko menjadi Hak Milik

Berikut syarat dan dokumen yang harus disiapkan, bila hendak mengonversi status kepemilikan HGB ruko menjadi hak milik:

• Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI)
• Identitas pemohon atau kuasanya dan surat kuasa (apabila dikuasakan)
• Sertifikat hak atas tanah (HGB/HP)
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)/Surat keterangan kades, lurah, atau keterangan sejenis
• Surat pernyataan pemohon.

Itulah informasi mengenai biaya perpanjang HGB ruko, beserta cara mengonversinya menjadi hak milik yang perlu diketahui.

Sedang mencari ruko dijual dengan sertifikat hak milik atau SHM? Boutique Soho at Latinos Business District adalah opsi terbaik untuk Anda.

Semoga bermanfaat.