Cara Mengajukan dan Biaya Pemecahan Sertifikat Tanah

Pemecahan sertifikat tanah adalah proses membagi bidang tanah induk menjadi beberapa bagian.  

Umumnya, praktik ini dilakukan dalam pembagian harta warisan berupa tanah dengan ahli waris lebih dari satu orang. 

Selain itu, pecah sertifikat tanah juga lazim dilakukan oleh mereka yang hendak menjual sebagian bidang tanahnya kepada pihak lain.

Misalnya Anda berniat untuk menjual sebagian lahan yang dimiliki kepada orang lain, lalu memutuskan untuk memasang iklan di Rumah123.

Orang yang melihat iklan tersebut lantas tertarik untuk membeli, maka terjadilah transaksi jual beli tanah sesuai kesepakatan kedua belah pihak.

Nah, dalam perjalanannya, sertifikat tanah tersebut harus dipecah karena sebagian kepemilikannya telah menjadi milik orang lain.

Pertanyaannya, berapa biaya pecah sertifikat tanah? Lalu, bagaimana prosedur pengajuannya? Berikut ulasannya.

Cara Menghitung Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Dalam PP No.46/2002, pemerintah telah menetapkan biaya pemecahan sertifikat sebesar Rp25.000 untuk satu penerbitan.

Selain biaya penerbitan, tentu ada sejumlah biaya lain yang harus dianggarkan ketika mengurus pemecahan sertifikat, seperti:

1. Biaya Ukur dan Pemeriksaan

Biaya pengukuran dan pemeriksaan berbeda-beda, tergantung luas tanah tersebut.

Cara menghitung biaya pecah sertifikat tanah bisa menggunakan rumus berikut: 

• Luas tanah sampai 10 hektare: TU =  (L/500 x HSBKU) + Rp100.000
• Luas tanah antara 10-1.000 hektare: TU =  (L/4000 x HSBKU) + Rp14.000.000
• Luas tanah di atas 1.000 hektare: TU =  (L/10.000 x HSBKU) + Rp134.000.000
• TPA = (L / 500 x HSBKPA) + Rp350.000

Keterangan:

• TU = Tarik Ukur
• HSBKU = Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran
• L = Luas Tanah
• TPA = Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A
• HSBKPA = Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A
• HSBKU adalah Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran

Mari kita simulasikan, misalnya Adit memiliki sebidang tanah di Jakarta dengan luas 500 meter persegi dan ingin dipecah.

Kita asumsikan bila tarif HSBKU adalah Rp80.000 dan HSBKPA adalah Rp67.000.

Maka, cara menghitung biaya sertifikat tanah ini adalah: 

Biaya Pengukuran (TU): (500 / 500 x Rp80.000) + Rp100.000 = Rp180.000

Biaya Pemeriksaan (TPA): (500 / 500 x Rp67.000) + Rp350.000 = Rp417.000

Jadi, total biaya yang harus dikeluarkan Adit untuk biaya pemeriksaan dan pengukuran tanah adalah Rp597.000.

2. Biaya Transportasi Konsumsi dan Akomodasi (TKA)

Selain itu, sebagai pemohon, Adit juga akan dibebankan biaya TKA atau transportasi, konsumsi, serta akomodasi bagi petugas pengukur dan penilai sebesar Rp250.000.

3. Biaya Pendaftaran Pertama Kali

Mengetahui tarif dari biaya ini sebenarnya mudah, tidak dibutuhkan rumus seperti perhitungan pengukuran dan pemeriksaan tanah di atas.

Pasalnya, ketentuannya sudah diatur dalam lampiran PP No.13/2010.

Dalam peraturan tersebut, disebutkan bahwa tarif pendaftaran sertifikat tanah untuk pertama kali adalah Rp50.000.

4. Biaya BPHTB

BPHTB adalah salah satu komponen yang harus dianggarkan saat melakukan pecah sertifikat tanah.

Untuk menghitung BPHTB pemecahan sertifikat tanah, gunakan rumus berikut:

5% NPOP – NPOPTKP = BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP adalah nilai transaksi atau nilai jual tanah.

Sedangkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP adalah batas nilai yang tidak dikenakan pajak.

Setiap daerah memiliki batas NPOPTKP berbeda, biasanya telah diatur oleh pemerintah setempat.

Berdasarkan informasi tersebut, mari kita buat simulasinya, misalnya Anda membeli sebidang tanah seharga Rp1 miliar.

Pemerintah setempat telah menetapkan bahwa NPOPTKP adalah sebesar Rp300 juta.

Artinya, bagian nilai transaksi hingga Rp300 juta tidak akan dikenakan pajak.

Jika demikian, maka cara menghitung BPHTB tanah tersebut adalah:

BPHTB = 5% × (Rp1.000.000.000 − Rp300.000.000)

BPHTB = 5% × Rp700.000.000 = Rp35.000.000

Baca juga:

Cara Cek Sertifikat Tanah Online dan Offline Terbaru

Biaya Pemecahan Sertifikat Tanah melalui Notaris

Selain langsung ke kantor ATR/BPN setempat, pecah sertifikat juga bisa dilakukan di notaris.

Artinya, Anda bisa meminta bantuan kepada notaris untuk mengurus urusan tersebut.  

Cara ini bisa dilakukan apabila kamu terlalu sibuk, sehingga tidak memiliki banyak waktu untuk mengurus pemecahan sertifikat tanah. 

Hanya saja, kamu harus mempersiapkan bujet lebih untuk membayar jasa notaris.

Lantas, berapakah biaya pemecahan sertifikat tanah melalui notaris? Biasanya 1–2,5% dari nilai jual.

Adapun lama pengurusannya 7–14 hari kerja untuk pemecahan sertifikat tanah umum.

Sementara, untuk pemecahan tanah waris prosesnya memakan waktu 5 hari kerja.

Untuk cara pemecahan sertifikat tanah melalui notaris sendiri, Anda bisa langsung mendatangi kantor notaris terdekat yang telah dipilih.

Setelah itu, Anda bisa mendelegasikan notaris untuk mengurus pemecahan sertifikat tanah, lalu bayar biaya jasa notaris seperti yang telah disebutkan.

Cara Pecah Sertifikat Tanah di BPN

1. Datangi Kantor BPN Setempat

Untuk mengajukan permohonan pemecahan sertifikat tanah, maka Anda bisa langsung mendatangi kantor pertanahan/BPN setempat.

Di sana, Anda akan diminta untuk mengisi formulir permohonan pemecahan sertifikat.

Isi informasi yang dibutuhkan sesuai form yang tertera pada surat permohonan.

Sebagai ilustrasi, lihat contoh surat pemecahan tanah dari BPN berikut:

Contoh surat pemecahan tanah: ATR/BPN Jakarta Timur

2. Serahkan Dokumen Persyaratan

Selanjutnya, kamu bisa menyerahkan formulir atau surat permohonan tersebut kepada petugas di loket BPN. 

Serahkan juga sejumlah dokumen persyaratan pemecahan sertifikat tanah, meliputi: 

Syarat Pemecahan Sertifikat Tanah Umum

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
• Surat Kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Sertifikat asli
• Izin Perubahan Penggunaan Tanah apabila terjadi perubahan penggunaan tanah
• Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
• Tapak kavling dari Kantor Pertanahan
• Rencana tapak/site plan dari Pemerintah Kabupaten/Kota setempat

Syarat Pecah Sertifikat Tanah Warisan

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup
• Surat kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Sertifikat Asli
• Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan
• Akta Wasiat Notariil
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
• Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta, dan bukti bayar uang pemasukan saat pendaftaran hak.

3. Bayar Biaya Pemecahan Sertifikat

Setelah menyerahkan dokumen, kamu akan diminta untuk melakukan pembayaran biaya pemecahan sertifikat tanah.

Komponen biayanya sendiri telah disebutkan di atas.

Selanjutnya, petugas BPN akan memproses pengajuan pemecahan tanah tersebut. 

3. Pengukuran Tanah 

Pihak BPN akan mendatangi lokasi tanah yang akan dipecah sertifikatnya untuk melakukan pengukuran. 

Proses pengukuran wajib dihadiri oleh pemohon untuk mendampingi petugas BPN.

Setelah proses pengukuran, petugas BPN akan membuat peta bidang atau surat keterangan atau peta situasi. 

4. Penerbitan Sertifikat Tanah

Selanjutnya, BPN akan memproses penerbitan sertifikat untuk bidang tanah yang sudah dipecah. 

Pemohon bisa mengambil sertifikat tersebut di kantor ATR/BPN setempat. 

Baca juga:

Contoh Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat Tanah (Dilengkapi Syarat)

Itulah perhitungan biaya pemecahan sertifikat tanah beserta cara mengurusnya.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga artikel ini bermanfaat.