Besaran Biaya AJB Tanah dan Rumah melalui PPAT Terbaru
r123-share-title

Terakhir diperbarui 14 Nopember 2024 · 5 min read · by Insan Fazrul

biaya ajb

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen otentik atau bukti transaksi properti yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dalam konteks jual beli properti, AJB dikeluarkan bila transaksi seluruhnya sudah lunas.

Sebagai dokumen yang memiliki kekuatan hukum, AJB dapat menjadi rujukan bagi pembeli maupun penjual jika terjadi masalah hukum di kemudian hari.

Selain itu, AJB dibutuhkan sebagai syarat utama dalam membuat Sertifikat Hak Milik (SHM), yang memiliki kekuatan hukum lebih tinggi ketimbang akta jual beli.

Namun, AJB sendiri tidak bisa didapatkan secara gratis, ada biaya yang perlu dikeluarkan untuk membuat dokumen tersebut.

Karena itu, penting bagi kita mengetahui besaran biaya AJB sebelum membeli tanah atau rumah.

Akan tetapi, sebelumnya ada beberapa dokumen yang harus disiapkan oleh penjual dan pembeli sebelum membuat AJB.

Dokumen yang Harus Dipersiapkan saat Membuat AJB

Dokumen yang Harus Dipersiapkan Ketika Membuat AJB

Baik untuk penjual dan pembeli, inilah syarat membuat akta jual beli yang harus disiapkan:

Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
Fotokopi Kartu Keluarga
Fotokopi Akta Nikah
Fotokopi keterangan WNI

Selain itu, petugas PPAT juga biasanya akan meminta data-data tanah, yang rinciannya adalah sebagai berikut:

Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air
Surat Roya dari Bank (jika masih hipotik)

Jangan lupa juga untuk memperhatikan beberapa hal, yaitu:

memeriksa keaslian sertifikat ke BPN,
penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual,
penjual telah membayar pajak jual beli, dan
memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Landasan Hukum Pembuatan AJB di PPAT

Sebelum ke PPAT, sebaiknya kamu mesti tahu biaya pembuatan AJB secara umum.

Selain hanya bisa dibuat oleh PPAT, nominal biaya AJB pun berbeda-beda, tergantung nilai total transaksi properti.

Masyarakat tidak perlu khawatir terkait biaya AJB, sebab nilainya sudah ditentukan oleh peraturan yang dibuat langsung pemerintah.

Bahkan, bila ada pihak PPAT yang nakal, oknum tersebut bisa didera oleh sanksi yang berlaku.

Peran PPAT dalam pembuatan dokumen seperti AJB, tertera dalam Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998.

Pada Pasal 2, tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).

Merujuk pada peraturan di atas, akta tersebut dijadikan sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, yang diakibatkan oleh perbuatan hukum tertentu.

Perbuatan hukum yang dimaksud adalah jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), serta pembagian hak bersama.

Berdasarkan penjabaran tersebut, dapat disimpulkan kalau akta jual beli merupakan salah satu akta otentik dan sah yang dibuat oleh PPAT.

Biaya Pembuatan AJB melalui PPAT

Besaran Biaya Pembuatan AJB di PPAT

Lalu, berapa biaya pembuatan AJB di PPAT?

Biaya AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pada Pasal 1, disebutkan bahwa uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Sementara, menurut Pasal 4, rincian biaya transaksi pembuatan AJB adalah sebagai berikut:

Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Berdasarkan aturan tersebut, biaya AJB jumlahnya berbeda, mulai dari 0,25–1% dari total nilai keseluruhan transaksi.

Sebagai contoh, kamu membeli rumah seharga Rp600 jutaan di Metland Cibitung.

Jika begitu, biaya pembuatan AJB kurang lebih sebesar Rp6 juta.

Di samping itu, Pasal 2 dalam Permen di atas juga menjelaskan kalau PPAT wajib memberi jasa pembuatan akta, tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu.

Orang yang tidak mampu yang dimaksud mesti dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM), yang diterbitkan oleh instansi berwenang.

Biaya Lain yang Perlu Dibayar

Selain biaya di atas, kamu juga harus mempersiapkan biaya lainnya ketika memakai jasa notaris untuk legalitas jual-beli tanah, di antaranya:

BPHTB yang berkisar 5% dari harga jual, lalu dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah. Nominalnya bisa dihitung dengan rumus; T = (1% x Nilai Tanah) + Rp 50 ribu.
Biaya pelayanan informasi untuk nilai tanah berkisar dari ratusan sampai jutaan rupiah
Biaya pengecekan sertifikat sebesar Rp50 ribu.

Sanksi dalam Pembuatan AJB

Perlu diketahui, aturan-aturan tentang biaya jasa pembuatan AJB maupun akta otentik lainnya harus dipatuhi oleh PPAT.

Seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, ada sanksi yang berlaku bagi mereka yang tidak mematuhinya.

Hal ini tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 3.

Bila PPAT memungut uang jasa melebihi ketentuan-ketentuan di atas, akan dikenakan sanksi pelanggaran ringan berupa pemberhentian sementara paling lama 6 bulan.

Lalu, ditegaskan pula jika PPAT memungut uang jasa kepada seseorang yang tidak mampu, maka akan dikenakan sanksi berupa teguran tertulis.

Itu tadi penjelasan tentang biaya pembuatan AJB melalui PPAT yang perlu diketahui.

Mau ngobrolin properti lainnya?

Yuk ke Teras123, dari jual beli properti, KPR sampai share pengalaman kamu juga bisa lo di sini!