Begini Cara Menghitung PBB yang Benar, Penting untuk Jual-Beli Rumah

Terakhir diperbarui 12 Agustus 2024 · 5 min read · by Yongky Yulius

pajak bumi dan bangunan pbb Cara menghitung PBB atau pajak bumi dan bangunan perlu Anda ketahui sebagai warga negara yang taat membayar pajak.

Seperti diketahui, PBB merupakan pajak yang dikenakan kepada pemilik tanah dan bangunan, karena adanya keuntungan ekonomi dari kepemilikan tanah dan bangunan tersebut.

Adapun PBB ini dikenakan untuk wajib pajak (WP) orang pribadi dan wajib pajak (WP) badan.

Baik WP pribadi maupun WP badan yang memperoleh manfaat dari bumi, memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan, wajib membayar PBB.

Terkadang, ada juga pemilik tanah atau bangunan yang meminta pihak penyewa untuk membayar pajak tersebut.

Jadi, cara menghitung PBB ini wajib diketahui oleh siapa saja, tidak terbatas pada pemilik tanah atau bangunan.

Bahkan, untuk Anda yang akan melakukan proses jual-beli rumah, seperti membeli Central Park Juanda atau Klasika Grand Wisata, cara menghitung PBB adalah hal yang harus diketahui.

Penting untuk Penjual

Sebelum menjual rumah, pemilik wajib menghitung dan melunasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Dokumen pelunasan PBB diperlukan sebagai salah satu berkas yang mesti diserahkan kepada notaris atau calon pembeli.

Jadi, agar bisa lanjut ke proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) bahkan penerbitan sertifikat baru untuk pemilik baru, diperlukan pelunasan PBB.

Jika dokumennya ada, berarti pemilik rumah telah memenuhi kewajibannya dan tidak ada tunggakan pajak.

Meski saat ini bisa dibayar secara online, pemilik tetap mesti mengetahui cara menghitung PBB yang benar agar bisa mempersiapkan uangnya dalam jumlah tepat.

Bagi kamu yang berencana menjual rumah secara langsung, coba ketahui dulu seluk-beluk soal PBB ya!

Penting untuk Pembeli

Tak hanya untuk penjual, cara menghitung PBB juga penting dilakukan bagi pembeli rumah.

Pembeli tentu ingin memastikan tidak ada tunggakan pajak pada properti yang akan dibelinya.

Selain itu, dengan mengetahui PBB telah dibayar, pembeli bisa mengetahui kepastian bahwa tidak ada beban finansial tambahan setelah membeli properti.

Lantaran sudah mengetahui berapa angka jumlah PBB-nya, pembeli bisa mencocokkan angka dari pemilik rumah.

Cara Menghitung PBB

Langkah 1: Pahami Dulu Rumus Menghitung PBB

Cara Balik Nama PBB atas Nama Developer

Berdasarkan UU HKPD yang sudah resmi disahkan pada awal 2022 lalu oleh Presiden Joko Widodo, besaran PBB-P2 maksimal adalah 0,5 persen.

Selanjutnya, tarif PBB-P2 akan ditetapkan dengan Peraturan Daerah terlebih dahulu.

Menurut laman pajakku.com, rumus menghitung PBB adalah sebagai berikut:

PBB = tarif 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Pertanyaan selanjutnya, berapa angka dari NJKP?

Untuk mengetahui NJKP, Anda bisa menggunakan rumus berikut ini:

NJKP = 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP)

Nah, angka 40% muncul ketika nilainya lebih dari Rp1.000.000.000. Sedangkan, jika nilainya kurang dari angka tersebut, presentase yang muncul adalah 20%.

Lantas, berapa jumlah NJOPTKP? Berdasarkan PMK Nomor 23/PMK.03/2014 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Bumi dan Bangunan, besarnya NJOPTKP adalah Rp12.000.000.

Dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 67/PMK.03/20211, dijelaskan bahwa Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah batas nilai jual objek pajak yang tidak kena pajak.

Langkah 2: Pahami Soal NJOP

Perbedaan NJOP dan NPOP

Seperti pada rumus di atas, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah dasar pengenaan PBB.

NJOP merupakan harga rata-rata dari suatu objek pajak pada transaksi jual beli, atau biasa kita kenal juga sebagai harga pasaran.

Adapun pihak yang menetapkan langsung NJOP adalah Kementerian Keuangan Republik Indonesia.

Namun, nilai NJOP ini berbeda-beda setiap daerah, tergantung beberapa faktor.

Kita mengenal aspek NJOP untuk bumi berupa letak, peruntukan, pemanfaatan, dan kondisi lingkungan sekitar, serta aspek NJOP untuk bangunan, seperti letak bangunan, keadaan sekitar, atau material dasar yang dipakai untuk membuat bangunan.

Lalu, faktor lain yang mempengaruhi besarnya angka NJOP adalah perbandingan dengan objek lain yang sama dan dekat.

Biaya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut lalu dikurangi nilai penyusutan harga objek pajak, dan hasil produk dari objek pajak.

Namun, beberapa aspek itu tidak akan terlalu berpengaruh pada objek PBB yang diperoleh tidak melalui prosedur transaksi jual-beli, seperti hasil waris atau hibah.

Langkah 3: Simulasi Menghitung PBB

Syarat Dokumen Mengurus PBB Rumah KPR

Untuk lebih memahami cara menghitung PBB terutang, mari kita membuat simulasi perhitungannya dengan kondisi sebagai berikut:

PT X memiliki lahan di Bandung seluas 1.000 meter persegi dan bangunan seluas 800 meter persegi. NJOP dari tanah setiap meter pada area tersebut adalah Rp5.000.000, sedangkan NJOP dari bangunan setiap meternya adalah Rp1.000.000.

Pertama, mari kita hitung dulu NJOP untuk bumi dan bangunannya sebagai berikut:

NJOP bangunan: 800 x Rp1.000.000 = Rp800.000.000
NJOP bumi: 1.000 x Rp5.000.000 = Rp5.000.000.000
Total NJOP bumi dan bangunan untuk PT X adalah: Rp5.000.000.000 + Rp800.000.000 = Rp5.800.000.000.

Setelah mengetahui berapa NJOP-nya, selanjutnya harus menghitung berapa NJKP-nya. Berdasarkan rumus di atas, perhitungannya jadi seperti ini:

NJKP = 40% x (Rp5.800.000.000 – Rp12.000.000) = Rp2.315.200.000

Berikutnya, angka NJKP itu akan dikalikan dengan ketentuan tarif PBB sebesar 0,5%. Maka, perhitungannya adalah begini:

PBB = 0.5% x Rp2.315.200.000 = Rp11.576.000

Kesimpulannya, PT X wajib membayar PBB tahunan senilai Rp11.576.000.

Baca juga:

Informasi Lengkap PBB Rumah KPR

***

Demikianlah cara menghitung PBB terutang atau cara menghitung PBB P2.

Setelah mendapatkan angkanya, Anda bisa memeriksa tagihan PBB online, melalui situs resmi masing-masing daerah dengan memasukkan Nomor Objek Pajak yang dimiliki ke situs tersebut.

Silakan jadikan cara menghitung PBB di atas sebagai referensi untuk menghitung pajak rumah di Bandung, rumah di Bogor, dan rumah di kota-kota lainnya.

Tonton video di bawah ini untuk mengetahui referensi lain seputar pajak.