Apa Resiko PPJB? Kenali Sebelum Melakukan Jual Beli Properti

Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) merupakan salah satu dokumen yang lumrah disertakan dalam transaksi jual-beli rumah maupun tanah. 

PPJB adalah dokumen atau surat perjanjian yang mengikat kesepakatan awal antara penjual dan pembeli dalam transaksi jual-beli. 

PPJB berfungsi mengikat komitmen dari para pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut, dalam hal ini adalah pembeli dan penjual. 

Dokumen ini biasanya dibuat karena adanya kewajiban yang belum dipenuhi dalam transaksi jual-beli, karena itu PPJB tergolong sebagai perikatan. 

Dokumen ini juga menjadi salah satu dasar bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB). 

Seperti diketahui, pembuatan AJB biasanya dilakukan dengan dua cara; dibuat di hadapan penjual dan pembeli atau mengacu pada PPJB sebagai dasar peralihan. 

Bisa dibilang, PPJB merupakan dokumen penting dalam jual-beli properti.

Meski begitu, ada sejumlah resiko PPJB yang perlu Anda ketahui. 

Resiko PPJB tidak main-main, karena dapat memicu terjadinya sengketa tanah.  

Nah, untuk mengetahui risiko PPJB secara lengkap, Anda dapat menyimak ulasan lengkapnya di bawah ini. 

Baca juga:

Cara Mengubah PPJB ke SHM Beserta Biayanya

Resiko PPJB dalam Jual Beli Properti

Foto: Kata Data

Banyak yang tidak tahu bahwa resiko PPJB bisa memicu terjadinya sengketa lahan. 

Pasalnya, dalam pembuatannya, PPJB disertai dengan kuasa menjual dari si penjual. 

Kuasa menjual merupakan kewenangan yang diberikan pemilik tanah kepada pihak lain, untuk menjual dan mengalihkan tanah tersebut. 

Sayangnya, kuasa menjual tersebut kerap disalahgunakan oleh pihak-pihak tidak bertanggung jawab. 

Kasus sengketa tanah yang banyak terjadi ialah, pemilik tanah memberikan kuasa menjual ke pihak lain, tetapi ia tidak pernah menerima hasil atas penjualannya.

Risiko PPJB lain ialah tuntutan hukum dari pihak lain atas kepemilikan tanah tersebut.

Bahkan, ada kemungkinan kalau pihak itu dapat memenangkan perkara di pengadilan.

Dengan syarat, penggugat harus membuktikan keabsahan kepemilikannya dan harus membuktikan adanya cacat hukum kepemilikan dari pihak tergugat.

Resiko PPJB lainnya adalah pembatalan secara sepihak atau atas kesepakatan kedua belah pihak.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah juga dapat dibatalkan oleh keputusan pengadilan.

Tanah atau bangunan yang sudah mendapatkan akta PPJB juga boleh dijual ke pihak lain, dengan syarat atas persetujuan dari kedua pihak.

Baca juga:

Inilah Seluk-Beluk PPJB Apartemen yang Perlu Diketahui

Kekuatan Hukum PPJB

Adanya resiko PPJB tanah membuat banyak orang mempertanyakan kekuatan hukum dari surat perjanjian tersebut.

Sejatinya, tidak ada peraturan perundang-undangan yang mengatur secara khusus terkait PPJB.

Namun, ada sejumlah Peraturan Pemerintah (PP) yang mengatur dokumen ini. 

Salah satunya adalah PP No.14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 14/2016), sebagaimana diubah dengan PP 11/2021.

Di dalam PP 11/2021, Pasal 1 angka 10 menyebutkan bahwa:

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB).”

Dalam PPJB, biasanya diatur tentang syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh pihak penjual dan pembeli agar dapat dilakukannya AJB.

Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli, tetapi belum dapat dilakukan karena ada sebab tertentu.

Misalnya tanah tersebut masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan.

Lebih lanjut, Peraturan Pemerintah No.11/2021 juga menjelaskan mengenai PPJB apartemen dan rumah tunggal dalam Pasal 1 angka 11:

“Baik PPJB rumah maupun PPJB apartemen adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

PPJB tanah yang dibuat di hadapan notaris sendiri merupakan akta autentik, yang bisa dilihat dalam Pasal 1868 KUH Perdata.

Sementara, dalam pasal 1870 KUH Perdata, dinyatakan bahwa akta yang dibuat di hadapan notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

Jadi, agar PPJB tanah bisa berkekuatan hukum, ia harus dibuat di hadapan notaris.

Baca juga:

7 Bukti Kepemilikan Tanah Selain Sertifikat yang Berlaku di Indonesia, Sudah Tahu?

Itulah penjelasan tentang beberapa risiko PPJB dalam transaksi jual-beli properti.

Sedang mencari lokasi tanah yang prospektif? Cek listing tanah dijual di Bandung, tanah dijual di Malang, dan kota besar lainnya di Rumah123.

Punya pertanyaan seputar properti? Yuk, ngobrol di Teras123!

Semoga bermanfaat.