Rumus Perhitungan Bunga Anuitas Lengkap dengan Simulasinya

Terakhir diperbarui 11 Nopember 2024 · 5 min read · by Septian Nugraha

Perhitungan Bunga Anuitas (Cover)

Anuitas merupakan salah satu jenis suku bunga bank yang lazim diterapkan dalam sistem pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Suku bunga anuitas adalah metode perhitungan bunga yang mengatur jumlah angsuran pokok, ditambah angsuran bunga yang dibayar agar sama setiap bulannya.

Karena itu, dalam perhitungan bunga anuitas, alokasi pembayaran bunga di awal kredit porsinya akan lebih besar dari angsuran pokok.

Akan tetapi, situasi akan berubah pada akhir masa kredit.

Alokasi pembayaran pokok pinjaman porsinya akan lebih besar dari bunga.

Namun, skema pembayaran kredit bunga anuitas mirip dengan fixed rate.

Karena itu, debitur yang menggunakan jenis suku bunga ini akan membayar angsuran dengan jumlah tetap hingga akhir tenor pinjaman.

Selain KPR, bunga anuitas pun biasa digunakan pada jenis kredit berjangka waktu panjang lainnya, seperti kredit investasi.

Jenis-Jenis Bunga Anuitas

Bunga anuitas terbagi dalam beberapa jenis, berikut penjelasan selengkapnya.

1. Anuitas Jatuh Tempo

Ini adalah jenis anuitas yang penerimaan dan pembayarannya dilaksanakan secara teratur pada periode tertentu. Pembayarannya biasanya dilakukan pada periode awal.

Contoh anuitas jatuh tempo adalah sewa dan asuransi yang dilakukan, demi menutupi layanan yang diberikan pada periode sesudah pembayaran.

2. Anuitas Langsung

Anuitas langsung merupakan jenis anuitas paling dasar yang memakai metode pembayaran atau penerimaan cicilan secara berkala.

Sesuai dengan namanya, anuitas ini dilakukan secara langsung tanpa adanya penundaan waktu seperti halnya pada pembayaran kredit barang.

Simulasi KPR Bank BCA

Hitung pembiayaan KPR Bank BCA dengan bunga terbaik di Rumah123

Harga Properti

Uang Muka

Pilihan Program KPR

Bunga Fix

1.45%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

2.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

3.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

3.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

4.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

6.79%

Tenor maks.

20 tahun

Bunga Fix

7.15%

Tenor maks.

20 tahun

Angsuran/bulan mulai dari

Tahun ke-1

Bunga 1.45%

Rp. 1.152.598

Tahun ke-2 dan Seterusnya

Estimasi Bunga 12%

Rp. 2.560.700

3. Anuitas Sederhana

Anuitas sederhana biasanya dibutuhkan atau digunakan untuk membuat pembayaran pada akhir periode.

Contoh anuitas sederhana adalah obligasi yang bunganya dibayarkan setiap 6 bulan.

4. Anuitas Tertunda

Jenis bunga anuitas yang terakhir adalah anuitas tertunda.

Pembayaran cicilan anuitas tangguhan dilakukan secara berkala dalam jangka waktu tertentu.

Pembayaran juga bisa dilakukan setelah beberapa waktu (periode), seperti anuitas pada bunga pinjaman dan deposito.

Rumus Perhitungan Bunga Anuitas

rumus perhitungan bunga anuitas

Foto: Marimarkmortgage.com

Lantas, bagaimana cara menghitung bunga anuitas?

Tentunya diperlukan rumus anuitas yang secara hitungan mirip dengan rumus perhitungan bunga efektif:

Bunga = SP x i x (30/360).

Keterangan:

SP = saldo pokok pinjaman pada bulan sebelumnya.
I = suku bunga per tahun.
30 = jumlah hari dalam sebulan.
360 = jumlah hari dalam setahun.

Kendati demikian, untuk mendapatkan nilai yang sesuai, rumus perhitungan anuitas dikembangkan lagi menjadi:

P X (i/12) /( (1-(1+(i/12))^(-t)

Keterangan:

P = pokok pinjaman.
i = suku bunga.
t = periode kredit dalam satuan bulan.

Agar lebih mudah mengetahui besaran bunga anuitas, Anda dapat melakukan perhitungannya dengan kalkulator simulasi KPR Rumah123.

Simulasi Kredit Bunga Anuitas

Simulasi Perhitungan Bunga Anuitas

Agar lebih mudah memahami perhitungan jenis suku bunga ini, berikut simulasi kredit bunga anuitas yang bisa dijadikan referensi;

Iman hendak mengajukan KPR untuk membeli unit rumah di Tatar Endah Residence.

Pengajuan KPR tersebut pun diterima, dengan skema pembayaran menggunakan suku bunga anuitas.

Asumsikan bila Iman mendapat plafon pinjaman sebesar Rp120 juta (P), tenor 10 tahun alias 120 bulan (t), dan suku bunga 11% per tahun (i).

Bila mengacu pada rumus angsuran per bulan di atas, maka jumlah cicilan yang harus dibayarkan Iman adalah Rp1.653.000.

Nilai tersebut didapatkan dari perhitungan:

Rp120.000.000 x (11 persen/12) : (1-((1+(1/12)) ^ (-120 )) = Rp1.653.000

Adapun rincian angsuran yang dibayarkan Iman setiap bulannya, ialah:

Cicilan bunga bulan 1: Rp120.000.000 x 11 persen : 12 = Rp1.100.000
Cicilan bunga bulan 2: Rp119.446.999 x 11 persen : 12 = Rp1.094.930
Cicilan bunga bulan 3: Rp118.888.930 x 11 persen : 12 = Rp1.089.815

Angsuran pokok kredit per bulan:

Cicilan pokok bulan 1: Rp1.653.000 – Rp1.100.000 = Rp553.000
Cicilan pokok bulan 2: Rp1.653.000 – Rp1.094.930 = Rp558.069
Cicilan pokok bulan 3: Rp1.653.000 – Rp1.089.815 = Rp563.184

Contoh perhitungan bunga anuitas ini terus berlanjut hingga berakhirnya masa tenor.

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas

Seperti dua sisi mata uang, penerapan bunga anuitas dalam sistem pembayaran kredit memiliki kelebihan dan kekurangan.

Berikut adalah sejumlah kelebihan dan kekurangan bunga anuitas.

1. Kelebihan Bunga Anuitas

Kelebihan pertama dari penerapan bunga KPR ini, tentu pada skema pembayarannya yang mirip dengan suku bunga fix.

Artinya, debitur akan membayar sejumlah angsuran dengan nilai yang sama tiap bulan hingga berakhirnya masa kredit.

Hal tersebut memudahkan debitur, sebab ia tidak perlu menghitung lagi besaran bunga ketika hendak membayar cicilan.

Kelebihan lainnya, nilai bunga atau balas jasa untuk bank dihitung secara jelas, lewat sisa pokok pinjaman yang belum dibayarkan.

2. Kekurangan Bunga Anuitas

Adapun kekurangan dari bunga anuitas adalah sistem perhitungannya yang rumit.

Sehingga disarankan untuk menggunakan software tertentu dalam menghitung bunga anuitas, agar mendapatkan hasil yang lebih akurat.

Tidak harus manual, Anda bisa melakukan perhitungan bunga anuitas pada aplikasi Excel supaya lebih akurat.

Selain itu, bagi sebagian orang, skema pembayaran cicilan dengan bunga anuitas dianggap memberatkan.

Pasalnya, pada awal kredit, proporsi angsuran bunga lebih besar dari cicilan pokok.

Skema tersebut dianggap memberatkan karena beban utama dari utang baru akan berkurang ketika mendekati masa akhir kredit.

Itulah ulasan terkait perhitungan bunga anuitas beserta simulasinya.

Bagi para agen yang ingin memasarkan listing propertinya di Rumah123, Anda dapat dengan mudah melakukan registrasi pada tautan ini.

FAQ Seputar Bunga Anuitas

1. Apa itu bunga flat dan anuitas?

Bunga flat biasanya digunakan untuk kredit jangka pendek (Elektronik, KKB, KTA), sedangkan bunga anuitas digunakan untuk cicilan jangka panjang seperti KPR.